经营性物业贷和资产证券化的区别
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经营性物业贷特点
1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。
2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。
3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。
资产证券化特点
1．利用金融资产证券化可提高金融机构资本充足率。
2．增加资产流动性，改善银行资产与负债结构失衡。
3．利用金融资产证券化来降低银行固定利率资产的利率风险。
4．银行可利用金融资产证券化来降低筹资成本。
5．银行利用金融资产证券化可使贷款人资金成本下降。
6．金融资产证券化的产品收益良好且稳定。
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经营性物业抵押贷款是一种贷款品种。即以借款人已购置或建成并投入运营的经营性资产所产生的稳定现金流作为第一还款来源，用于满足借款人扩建、改建、装修上述经营性资产的融资需求而发放的贷款。在国内，经营机构一般为商业银行，是传统的表内信贷业务。
资产证券化是一种资产运营方式，一般是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。目的在于将缺乏流动性的资产提前变现，解决流动性风险。
经营性物业贷条件
1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录；
2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；
3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；
4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；
5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。
资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券——房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，又衍生出如风险证券化产品。
经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。（最长可达15年）
资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。