说说房地产信托面临的风险有哪些?

龙峥嵘 2019-11-05 22:09:00

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房地产信托面临的风险
1.国家宏观政策影响
当前中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势随着央行121号文件和国务院18号文件的出台房地产通过银行融资的难度增大信托公司的竞争优势虽然开始显 现但同时也将风险转移了过来2005年银监会出台了212号文件明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛原来占60%以上的房地产信托门槛提高了因此影响到 了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
2.房地产自身行业风险
房 地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托例如上个世纪九十年代房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的 结果如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托根据建设部政策研究中心最新发表的调查 报告显示2005年1—12月份我国房地产投资增幅不断降低其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控房地产自身行业风险增 加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
3.项目自身及市场风险
信 托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险但这些风险控制措施都有一定的局限性即使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专 业的房地产投资分析和投资管理人员市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀 风险等这种风险可分为系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的主要来源之一因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消 费文化等因素而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4.产品设计上的缺陷
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念即一旦项目灭失或者损害基本都是由投资者买单公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷但是如果真的小概率事件出现了那么投资者便会遭受巨大的损失。
5.信息不对称
为 了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融到资金只证明了自己的经验和实力避讳自己曾经在项 目上出现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险 的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于信息的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险。
7.财产所有权风险
《信 托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分 的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投 资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如 购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险。
8.信托公司管理不善风险
《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
齐月升2019-11-05 22:21:28

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其他回答

  • 风险来自房市不稳。房市不稳,意味着资产波动风险。对于信托产品来说,底层资产的不稳定就是最大的一个风险点。
    黄皎林2019-11-12 07:36:13
  • 房地产信托的主要风险来自于:
    1赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。
    2项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测,而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景,很少揭示项目风险,如投资者轻信信托公司推介,不审慎决策,将面临很多潜在的风险。
    3操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制,普通投资者一般资金在二三十万、三四十万,但因为房地产融资额大,有的需要一两个亿的资金,有了200份的限制,单笔金额便很大,给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言,并不容易接受。
    4自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱,经营风险偏高,利润较低等;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段,一般依赖于银行后续资金介入,或由银行资金替代而顺利退出,或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出,能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此,房产信托在我国当前环境下,必须与银行紧密配合,单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大,在信托公司做出投资或贷款决策时,难以把握这些潜在影响因素,因此,信托公司的决策总是存在一定的风险,无法规避。
    黄皓浩2019-11-05 23:03:42
  • 信托公司管理不善风险:
    《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
    齐春妮2019-11-05 22:56:34

相关问答

家族信托的功能有:
婚前个人资产保护
对于很多高端客户而言,婚前已经积累相当的金融资产,那这部分高端客户在结婚之前是有必要采取一些措施对自己婚前的个人金融资产和婚后夫妻共同财产进行隔离保护的,进而规避因婚姻风险造成个人财产外流的局面。
企业破产保护
许多家族企业业主在经营企业的时候,都会发生企业资产和个人资产混同的现象,当企业面临财务危机时,个人资产也会成为债权人追偿的对象,这不但使自己辛辛苦苦一手创办的企业全部付之东流,也可能会因此而搭上自己多年来积攒的个人资产(动产和不动产)。
后代生活保障,长期关怀
高净值客户保护和传承财富的意义,是为了圆满他对家人的爱心和责任感,是为了激励自己的后代,辈辈杰出并且永远感恩怀念自己。将自己一生积攒下来的财富在合理的时间交给自己的后代,激励自己后代的同时又将规避财富流失的风险。
避免子女婚姻风险引发的资产外流
一般情形下,如果父母没有明确的书面赠与协议,父母赠送给已婚子女的资产,法律是优先推定为夫妻共同财产。同时,父母百年后如没有留下明确约定的,已婚子女继承父母的遗产在法律上也优先推定为夫妻共同财产。
隔代传承,基业永续
很多高净值客户在选定适合继承人的时候,希望将自己的家族财富传承给更有能力的人,将自己的家族发扬光大,与此同时,也希望可以照顾到其他的家人,但又不希望家人之间互相知晓,对于这一部分客户的诉求,让我们了解一下家族信托是如何实现的。
在如何优选固定收益信托项目方面,侧重如下几点,供大家参考:
1、项目必须有最少一个以上的风控点。风控点是指风险在哪个点可以止住。要么是募集主体(或担保方)实力特别强,破产的概率特别低;要么是抵押物特别好,很足值并且流动性好。一般有一个风控点就已经是还可以的项目,同时有两个或以上的风控点就更好。如有的项目风控措施很多,但每个措施都不能成为一个比较明确的风控点,那也不能算好的项目。
2、更注重还款来源分析,必须有充足的还款来源。还款来源是从更源头的角度防止坏账发生。要么是项目本身在存续期内有足以覆盖本息的现金流,要么是项目方担保方的经营性现金流比较稳健,并可用于偿还信托贷款(从该角度一般实际控制人无限责任担保的更好)。如果还款来源不充分不稳定,有可能靠到期的再次发行偿还,风险就相对大很多,受市场的流动性影响和项目方的再募集能力影响就会比较大。
3、增强对信托公司抗风险能力的考量。例如有些比较激进的信托公司总体的研究评级会偏保守一些,尤其是该类公司的资金池产品会评级降低一些;如信托公司的风格比较稳健,股东背景比较强的(例如有四大资产管理背景的),或资本覆盖率高的,或专业能力很强的,系统性风险会低一些。
慈善信托最早起源于13世纪英国的慈善用益制度。1601年,英国颁布《慈善用益法》,奠定了现代慈善信托的雏形。英国《2000年受托人法》第39条规定,慈善信托是未来慈善目的而持有财产的信托。从国外立法实践来看慈善信托往往是作为慈善法律制度架构中的一项重要制度安排而被纳入慈善法典或相应的成文法中予以规定。我国慈善法也将慈善信托纳入进来,并对慈善信托作了完整明确的定义。
第一,慈善信托的设立必须基于慈善目的。这是最基本的特征。即要符合慈善法第三条规定的慈善活动。与信托法第60条的规定是基本一致的。
第二,慈善信托的受益人是非特定的。这是区别于其他信托的一个重要特征。通常,民事或营业信托在设立时必须确定具体受益人,信托文件仅载明受益人的资格条件,由受托人根据所确定的条件选择确定,而不是委托人在信托文件中具体指定。
第三,与其他信托相比,慈善信托的设立要求更为严格。
第四,信托财产与委托人、受托人的固有财产相互独立。信托有效设立后,信托财产即从委托人的其他自有财产中分离出来,成为一项独立运作的财产,仅服务于信托目的。对委托人来说,丧失了对信托财产的所有权。对受托人来说,可以对信托财产进行占有、处分,但是不享有收益。对受益人来说,则取得了信托收益的请求权。若委托人或受托机构解散、被撤销或破产,信托财产不属于其清算或破产的财产,这样就能保证受益人不因委托人、受托人破产或发生债务而失去其享有对该信托财产的权利。
综上所述,慈善信托既不同于慈善捐赠、慈善财产使用等一般的慈善行为,也不同于具有完整组织结构的慈善组织。相较而言,慈善信托具有其他慈善组织形式难以比拟的制度优势。首先,慈善信托无需申请法人登记,也不需要专门的办公场所和独立的运作团队,运营成本低。其次,慈善信托财产独立性强,具有专业化的财产保值增值方式,更能实现委托人的意愿。