选择抵押贷款类房地产信托产品应该注意些什么?

黄爱英 2019-11-05 22:31:00

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选择时应主要关注以下几点:
1. 抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要,那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高),那么一旦抵押物跌价,同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障,则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前,随着房地产价格在高位运 行,抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲,以土地抵押,抵押率低于30%;以在建工程抵押,抵押率低于35%,以现房抵押,抵押率低于50%较为安全。
2.抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现?开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记,并真实的抵押到信托公司名下等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的他项权利证明,以避免未来的法律诉讼纠纷。 
3. 房地产项目的运行状况。如已经取得的证件情况(通常要求4证齐全,最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证);信托资金到位后项目开发资金来源是否有充 足保障;未来资金断链导致项目烂尾的可能性;截至信托产品发行时的开发及销售进度;若已销售,项目已实现的销售情况;预计项目投资回报率、内部收益率、项 目整体现金流量以及信托存续期内的现金流量等等。通常来说,较为后期的项目会给信托计划带来更高的保障而如若信托资金进入较为早期的项目,则风险较高。
4.作为融资方的开发商自身实力。如开发商的房地产资质等级,母公司和股东情况、从业年限、累计开发及销售面积、土地储量、银行资质等等。若有担保方,还应考虑担保方的可担保能力。如果是独立的第三方提供担保,还要考虑反担保条款对信托计划抵押率的影响。
5.对销售回款的监管。投资者应注意信托计划对项目销售回款账户的监督力度及抵押物解押条件等。
车建候2019-11-05 22:36:06

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其他回答

  • 应注意房地产项目的运行状况。如已经取得的证件情况(通常要求4证齐全,最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证);信托资金到位后项目开发资金来源是否有充 足保障;未来资金断链导致项目烂尾的可能性;截至信托产品发行时的开发及销售进度;若已销售,项目已实现的销售情况;预计项目投资回报率、内部收益率、项 目整体现金流量以及信托存续期内的现金流量等等。通常来说,较为后期的项目会给信托计划带来更高的保障而如若信托资金进入较为早期的项目,则风险较高。
    chaniuduan2019-11-09 15:54:06
  • 应注意抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要,那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高),那么一旦抵押物跌价,同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障,则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前,随着房地产价格在高位运 行,抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲,以土地抵押,抵押率低于30%;以在建工程抵押,抵押率低于35%,以现房抵押,抵押率低于50%较为安全。
    chaniuduan2019-11-09 15:54:06
  • 抵押贷款类房地产信托产品是由房地产公司向信托公司借款,并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押,房地产公司在产品到期后还本付息的融资方式。该产品本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续,但资金来源为信托公司募集资金。选择时应注意抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现?开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记,并真实的抵押到信托公司名下等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的他项权利证明,以避免未来的法律诉讼纠纷。 
    辛培剐2019-11-05 22:54:06

相关问答

本人认为现在买基金是不错的选择,因为现在买可以以较低的价格选择一些有潜力的基金。现在这种行情,个人认为你选择基金定投风险要比一次性购买基金小。银行的"基金定投"业务是国际上通行的一种类似于银行零存整取的基金理财方式,是一种以相同的时间间隔和相同的金额申购某种基金产品的理财方法。基金定投最大的好处是可以平均投资成本,因为定投的方式是不论市场行情如何波动都会定期买入固定金额的基金,当基金净值走高时,买进的份额数较少;而在基金净值走低时,买进的份额较多,即自动形成了逢高减筹、逢低加码的投资方式。定期定额的基金定投对年轻人的好处可归纳为以下几点:1,定投需要每月留出固定的款项,这类似于强制储蓄,防止年轻人过度消费,成为月光族。2,定投类似零存整取,在比较长的时间内积少成多,使年轻人体会理财的成果,增强理财的兴趣和乐趣。3,定投不需要择时而投入太多的精力,适合年轻人快节奏的生活和工作。4,年轻人定投做好计划,可以在将来用钱的时候,如结婚、生子等不至于囊中羞涩个人认为如果你要选择定投的话,股票基金是比较好的选择。因为:定期定额投资的最大优点就在于稳定性,这种方法用于投资积极进取或主动投资的基金往往能取得很好的回报,如股票型基金和积极配置型基金。在2019年市场振幅加大的预期下,股票型基金和积极配置型基金由于仓位较高,净值收益率较大的波动使得定投更加具有稳定性。投资者可以从以下几个方面选择基金:首先选择基金公司。基金公司的整体实力是挑选的重要因素之一。有实力的基金公司往往不止一只金牌基金,而是在不同的产品线上有一个系列的基金组合,而且该公司旗下的基金业绩排名都比较靠前,绝大部分时间都可以或超过其预设指标。优秀的基金管理公司不仅能抓住短线机会,更注重把握中长线的投资方向,给投资者提供稳定持续的投资回报。对业绩表现大起大落的基金管理公司,必须谨慎对待。其次是对基金的选择。投资者必须考虑被选基金的投资目标是否与本人的财务目标相一致,要收益与预计相匹配,风险能承担,流动性适合资金流向。老基金,须看相当一段时间的历史业绩,包括总回报率以及过往风险业绩评价;新基金,主要看基金的招募说明书,基金契约。费用成本方面,认申购费,赎回费大家都已经了解,但投资者都比较忽略基金的年度运作费,年度运作费年年提取,日积月累是一笔不小的数字。例如,用10万元投资基金,假设该基金的年平均收益率为10%,若年运作成本费为1.5%,则20年后为49.725万元;若年运作成本费为0.5%,则为60.858万元。第三是对基金经理的选择。由于基金业的发展在我国的历史较短,大家对基金文化的理解有限,国际上著名的基金经理,不仅仅是大家所理解的一个优秀经纪人,一个优秀操盘手,更是一种理财理念的掌门人,经过市场的锤炼成长为经济专家。投资者在选择基金经理的时候,不要以一时的成败论英雄,与任何投资相同,基金经理过去的业绩并不是其未来成功的保障。一个优秀的基金经理的韧性尤为重要,投资者有必要研究基金经理的投资策略;经常关心基金经理最近的运作是否发生了变化,有无一贯性;基金经理为客户提供自己对市场的看法与自己的投资目标是否一致等。特别是积极成长型的基金经理,都推崇一种自下而上的投资策略,这种策略对基金经理的要求相当高。