其他回答

• 信托公司→项目公司
  
  在这种模式下信托资金是直接入股项目公司，信托具体的持股比例需要协商，控股或参与都可以；约定销售达到一定比例由开发商回购或者是极端情形的回购义务。
  
  表面上为地产股权投资，没有主债权安排，但通过类似于对赌的约定仍能实现按期付息（预分红）以及到期还本（回购），规避房地产债权融资监管更为隐蔽。
  
  例如开发商要保证项目存续期间给信托公司的年收益达到9%或9.5%，这部分收益通过预分红的形式每年分给信托，同时这部分收益在最终信托退出进行模拟清算的时候会从净利润中抵扣掉再进行分配。
  
  车建侯2020-01-27 21:59:37
• 信托公司&开发商→信托计划→项目公司
  
  信托公司如果是给开发商做配资，目前监管要求是优先和劣后资金比例不能超过1:1，在满足这个条件的基础上通过信托计划持股项目公司。
  
  黄真强2020-01-27 21:58:42
• 合规交易模式
  1、信托直投的股权投资模式
  （1）信托公司→契约型基金/合伙企业→项目公司
  在这种模式下信托公司是在开发商拿地阶段就开始介入或者是溢价进入，与开发商同股同权，但因为信托资金不能直接交土地款，所以需要在信托和项目公司之间套一个SPV（一般是契约型基金或合伙企业），由SPV持有项目公司股权。
  在资金进入方式上，如果资金是以股+债的方式进入项目公司，债的比例不能太大，否则会被监管认定为债权投资，所以一般会将债的部分做成资本公积的形式，基金未来可以通过项目公司分配资本公积的方式便利退出。
  合伙企业可以不去备案，在LP数量有限的情形下，还可以考虑结构化的安排；信托期间的收益分配，可以考虑由次级LP认购的份额来提供流动性支持（合作企业的收益预分配提供差额补足）。
  
  
  
  
  黄白红2020-01-27 21:00:45