开发商可不可以预售而未售的商品房办理抵押权预告登记作贷款抵押

栾龙发 2020-01-17 15:26:00

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关于“商品房抵押预告登记”,援引三个经典案例,分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法·案例》。法条链接《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《最高人民法院公报》2019年第9期▲裁判摘要一、开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。二、预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人购房人对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。▌争议焦点:上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为,系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权,一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误,应予纠正。上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权《人民法院案例选》2019年第4辑▲裁判要点抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力,但鉴于不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故不产生优先受偿的效力。裁判理由无锡市南长区人民法院认为:浦发银行无锡分行与王碧会、周廷发签订的个人购房借款锡执他字第0001号批复,同意崇安区人民法院第二种意见,认为本案中,法院预查封的基础是房产的预告登记,预查封之时,法院已经可以预见到今后房产将会产生抵押权。产监处将抵押预告登记转为正式抵押登记的行为并未设定新的权利或权利负担,不属于擅自处分法院查封财产的行为。崇安区人民法院第一种意见不符合预告登记制度和预查封制度的本意,不仅不利于商品房预售制度的发展,也不利于法院今后预查封工作的开展。
简盖元2020-01-17 15:37:19

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  • 如果土地抵押在前,那么土地抵押后,开发商怎么取得商品房预售许可?如果办理了商品房预售许可,那么土地抵押权人一定是同意了开发商办理商品房预售许可的申请,那么后来办理商品房买卖包括预购商品预告登记也就顺理成章。如果土地抵押在取得商品房预售许可之后,那么土地抵押必须进行了土地分割证,也就是开发商只能按比例抵押部分土地,那么抵押前已办理的预售合同不会受到影响,而抵押后又预售的房屋是不能办理预告登记的,因为该房屋基于的土地已经抵押,需避免发生抵押处置时的财产纠纷。也就是说土地抵押在商品房预售许可取得之前抵押的话,是可以按照正常手续办理商品房预告登记的。
    黄盛沛2020-01-17 17:00:09
  • 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。前两条来自,这个是你必须了解的预告登记的前提,预购的商品房叫做期房,也就是说房子应该还“不存在”,那么你在这个时候办理抵押,没法拿房产证办理,房管局会开具这个预购商品房抵押权预告登记给银行,是具有法律效力的权利凭证,你可以借此办理贷款。
    车建修2020-01-17 15:59:53
  • 可以。开发商将已经预售的房产进行在建工程抵押贷款,只要不影响约定的交房时间,是允许办理预购商品房预告登记的。
    龚峰景2020-01-17 15:55:19

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汽车贷款还清后会有银行工作人员通知个人去办理解押,只需要携带个人身份证,然后同银行工作人员一起去车管所办理车辆解押即可。具体的办理情况如下:1、汽车贷款最后笔月供扣掉后约10个工作日银行通知个人跟银行工作人员去车管所办理手续。2、携带证件:将解除抵押所需手续准本齐全。具体包括《机动车抵押登记/质押申请表》、机动车一切人和抵押权人的身份证明原件和复印件、机动车登记证书以及属于被人民法院调解、裁定、判决机动车解除抵押的相关证件。当然银行会准备好所有的资料,个人需要准备好身份证件即可。3、携带上述资料。银行工作人员会带个人到车管所办理抵押登记解除手续。4、到车管所之后,到对应窗口找车管所工作人员办理相关的解除手续。5、手续办理完毕,完成整个汽车抵押解除手续。扩展资料:解除汽车抵押登记如果是委托他人办理的,需满足以下条件:1、写授权委托书。2、携带委托人和被委托人的身份证及复印件。3、提供机动车所有人和抵押权人的身份证明及其复印件、《机动车抵押登记/质押备案申请表》,属于人民法院调解、裁定、判决解除抵押的,机动车所有人或抵押权人提交人民法院出具已经生效的《调解书》、《裁定书》或者《判决书》,以及相应的《协助执行通知书》、机动车登记证书。机动车抵押/解除抵押_上海政府网。