一规范房贷险业务竞争方式，降低代理手续费针对借款人提前还贷后退保，使保险公司面临手续费损失的风险，短期来看，保险公司只能规范自己的业务竞争方式，保持与商业银行的充分合作，协商降低代理手续费率，并就当出现借款人提前还款隋形时手续费的退还问题与银行达成协议，以免风险爆发时双方出现矛盾，影响长期合作。但是从长期来看，则需要有关管理部门介入来维持房贷险业务的公平竞争。我国个人房贷险业务手续费之所以居高不下，根本原因在于银行指定借款人到一家保险公司投保。这是引起保险公司之间恶性竞争，代理手续费节节攀高的根源。而银行指定保险公司本身是极不合理的。首先，银行剥夺了借款人的自由选择权利。从法律角度看，投保人为自己的房屋投保，他有选择到哪家保险公司投保的自由，银行不应该也没有权利剥夺借款人的这种选择权；其次，银行要求借款人投保房贷险，本是为维护其自身利益的，而同时又指定保险公司，收取代理费，从法律角度看，是一种变相的“自己代理”。因此，要降低房贷险业务手续费，关键是依靠管理部门的力量来废除这一不合理条款，引人公平竞争机制。这样，由借款人自己选择某个保险公司来承保，保险公司即使不支付任何代理费给银行也不用担心业务来源，这是因为：为了保证信贷质量，银行会将借款人是否为抵押房屋作了保险作为评估贷款风险的依据，借款人为降低银行拒贷的风险，会主动投保房贷险。于是，保险公司就能很好地控制由于投保人退保而导致的损失。二完善房贷保险的有关条款1.保险金额的确定应当改变以房屋购置价格来确定保险金额的做法，而在能够切实保障风险的条件下给予借款人自主选择保险金额的权利，真正做到有险才保，维护借款人权益。笔者认为人保财险在关于保险金额的确定上所采取的做法值得国内其他开展住房抵押贷款保险的公司借鉴。参见表12.保险费率的厘定我国房贷保险的费率为5%0左右，30万元l5年期的贷款应缴保费超过l万元。相比个人住房贷款保险相当成熟、保险费率只有不到0.5%0的美国和加拿大等国，我国房贷险的费率显然有过高的嫌疑，借款人对此抵触颇大。因此，保险公司有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。3.保险期限对期房抵押贷款保险的保险期限应区别现房抵押贷款的保险期限另作规定，这是因为贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，这段时间内，房屋尚未验收交付，如果要求借款人承担保险义务，显然缺乏公平。4.受益人规定根据我国《担保法洗在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的赔偿金优先受偿。依据这一法律规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的。况且根所我国《保险法》，只有人身保险合同才涉及到受益人问题，财产保险合同是没有受益人这一说的。国内各家保险公司大多把个人住房抵押贷款保险归为家庭财产保险责任范围，但又接受银行将其设为第一受益人的要求，也是不符合保险习惯的。所以，在房贷保险中必须指定银行为第一受益人完全没有必要，应该废除这一条款。三加强对投保人借款人和抵押房屋的风险管理在个人住房抵押贷款保险的展业过程中，首先，保险公司要加强对借款人的健康状况、个人病史情况、家庭病史情况的检查，同时对抵押房屋的结构、防护设施、周围环境等做出实地调查，确定其风险等级，并以此作出是否承保以及承保费率的决定，充分降低信息不对称对保险公司造成的潜在风险；其次，保险公司应关注房地产市场和利率变动情况，正确评估房贷险的外部环境风险。房地产市场波动直接影响住房贷款的风险，而利率变动为借款人退保行为和违约行为出现的诱因，缺乏这方面的研究分析，保险公司在风险到来时往往陷于被动。四约定免赔比例，并根据业务质量调整免赔比例为提高银行在代理房贷险业务中的责任心，规避银行道德风险，保险公司在与银行的长期合作协议中，可约定一定的免赔比例，使贷款银行也承担一部分风险，提高贷款银行的风险意识。同时，保险公司可以根据房贷险业务质量的好坏来适时调整免赔比例：业务质量好，则调低免赔比例，业务质量差，则调高免赔比例，从而充分激励贷款银行对借款人风险调查的积极.陛。其实，在房贷险业务发达的国家，许多保险公司只按债权人房贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%由债权人承担，这正是为了防止债权人滥放贷款，促使其谨慎从事。所以，在兼业代理制度并不成熟的我国，保险公司更应注重对代理人道德风险的防控。