中国未来房地产最保值及最佳投资城市是哪些...-问答

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中国未来房地产最保值及最佳投资城市是哪些

辛建卿 2019-10-14 22:53:00

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的说法是错误的，并不是说投资房地产就一定保值，任何投资都是有风险的。针对这几年的情况来说似乎没有什么问题，但是如果经济持续低迷，就可能造成通货紧缩，那么房产也会贬值。典型的例子是亚洲金融风暴的时候，香港的很多投资房产的人因为收入下降，缴不起房贷而宣布破产，而因为通货紧缩，即使想卖掉房产而根本不抵原值。

齐斯汉2019-10-14 22:54:02

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会的，虽然中国将改革房产，但是那是保障性住房，和民用地产没有直接关系顶多是前几年降点价。

齐景杰2019-10-14 23:01:52
这两个城市都属于次一线城市，特别是杭州是二线城市的龙头，除了北上广深就数杭州发展的快，房价在今年之前相对于北上广深还是属于低的。

连俊廉2019-10-14 23:00:02

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哪些房产有潜力，值得投资

上海沪上一位具有20多年房地产开发经验的开发商坚定地表达了人们对上海的信心：“如果我们相信中国最终会发展成为世界上最大的经济体，那么上海将会比肩其它国际化大都市，如伦敦、巴黎、纽约和东京。另一个投资人也表示：“上海是我最喜爱的城市。这里的市场颇具规模，对于境外投资者更具吸引力。这位开发同时提到，“未来3年，上海核心区域的开发机会将会进一步减少。增长将会出现在浦东，如浦东南部的临港、奉贤以及金山；会出现在中国的汽车中心安亭，尤其是在电动车方面；还会出现在张江以及漕河泾高科技产业园。北外滩之间。深圳的另一个有利因素是拥有中国大陆所有城市中最大的移民人口基数，这一点对于住宅市场尤为有利。与北京、上海和广州相比，深圳的移民人口占比最高。2019年，深圳的常住人口接近1060万，其中770万，也就是73%的常住人口是外来移民；而上海的外来移民占比为40%；北京37%；广州则是35%。与其他一线城市不同的是，深圳的本地人口非常有限，在1980年中央政府宣布这一地区为经济特区之前，深圳只是一个小渔村，当地人口数量很少。深圳是中国私募股权产业和IT产业的发祥地，华为技术公司就诞生于此。这座城市聚集了大量的企业家和熟练的高科技产业工人，他们都得益于快速发展的IT产业。深圳与香港接壤，而香港的房价居全球最高之列，深圳与香港的不断整合将有助于深圳住宅市场的发展。推出石器时代页游啦，带你回忆青春，还没玩过石器时代的out啦！！！暴击！暴击！我还以为游戏大招喃，原来是萌宠的名字哈哈。北京很多受访者都对北京有深刻的见解，尤其是涉及这座城市的宜居性和城市规划。其中一位开发商谈到：“北京不适于居住。交通规划很糟糕。北京和上海不同，郊区市场不活跃。而另一位开发商则表示：“现在的问题是过度拥挤和交通堵塞。今年，北京的城市宜居性评分仍近于垫底—位列第31。尽管居住环境较差，北京仍然是被机构投资者认为必须前往的两个市场之一。北京的一位房地产开发商解释说：“城市宜居性对房地产市场的影响没有人们想象的那么大。房地产市场仍然由就业机会驱动。今年，北京表现最好的物业类型仍然是办公楼。从去年至今，办公楼平均月租金保持平稳，2019年4月，办公楼平均月租金为382元人民币/平方米，比上海高出40%。2019年4月，北京办公楼的空置率仍然维持在5.4%的较低水平，在一线城市以及主要的二线城市中最低。需求主要来自IT产业。一位在北京拥有办公楼项目的开发商表示，最近她的公司在望京地区新完工的办公楼里绝大部分租客都是从事IT行业的公司。她还补充说，中国大陆排行前十的IT公司中有8家总部设在北京。办公市场的强劲需求和相对疲软的零售物业市场导致愈来愈多的购物中心转型成为办公楼。北京的一位研究分析师介绍说：“在北京，把零售物业转型为写字楼的例子比比皆是。可能零售购物中心转型为办公楼的趋势在中关村表现得更为明显，这片围绕着北大和清华校园的区域被誉为“中国硅谷”。很多以前用于电子产品批发的大楼正在转型为办公楼。到2019年，北京商务中心区计划完工的甲级办公楼面积将达到250万平方米，另一位分析师透露。不过，他并不认为这些新增面积会为市场带来实质性的影响，原因不仅包括较高的自用比率，而且竣工时间可能后延，再加上开发商以及许多顶级金融机构的财务状况非常良好。他还表示北京商务中心区以及金融街办公楼的高昂租金迫使愈来愈多的租客选择前往非核心区域落户，例如丰台和丽泽商务区。广州一线城市中，几位受访者认为广州的城市等级应该位于另外三座城市之下。一位在广州投资房地产的投资者表示：“即便我们在广州进行了投资，我也并不十分喜欢这座城市。广州的定位非常尴尬。广州从未得到任何政府支持，不过这一形势现在有所好转。另一位投资者则认为他们在广州投资的零售物业表现不佳，在过去几年中，项目的租金涨幅有限。另一位投资者的观点则较为乐观，他认为：“广州与武汉的经济发展都很强劲，而地价却相对较低，位置也不错。那里的地产更具吸引力。这两座城市具有更多的创新精神，不过项目执行风险也比较高。一些IT公司也选择将总部设在那里。受访者们还特别强调了珠江新城南部的琶洲，政府将促进那里的IT产业发展。广州的办公楼租金基本保持平稳，2019年第一季度平均月租金为163元人民币/平方米，仅相当于北京的42%或上海的60%。2019年第一季度办公楼空置率为6.7%。在广州附近一座城市开发项目的一位开发商表示：“广州正在优化其经济结构，迁出了一些低端制造企业。他还盛赞了该市的城市规划，认为道路系统设计得非常好。一位广州研究分析师看好广州办公楼市场的长期表现。他认为珠江新城已经发展成熟，许多项目的入驻率都接近100%。另外，他也提到附近的广州国际金融城的发展速度比之前的预期要慢一些。在已建成的零售商业区内，零售物业市场基本保持平稳。但是，一位研究分析师认为来自线上零售商的竞争使得经营廉价电子产品和其他消费品的沿街商铺的销售额出现下滑。广州的住宅市场基本呈健康发展态势。2019年4月，广州新建住宅存量消化周期为11.6个月，同比增长23%。南京2019年，南京的投资和开发前景排名分别列第九和第11位，此后，这座城市一路攀登，跃居第五，并有坐稳趋势。南京的投资前景评分较去年提高了2.3%，这也让它坐稳了第五的位置；不过开发前景的评分略微下降了1.2%，使它的开发前景排名由第四跌落至第五位。受访者认为南京的投资前景“一般”，但发展前景“良好”。江苏省是中国大陆最富裕的省份之一，作为江苏省的省会城市，南京无疑已经跃升为长三角地区四大经济强市之一，其他三座城市分别为上海、杭州及苏州。今年，许多受访者普遍对南京持积极态度。一位熟悉南京的开发商认为：“选择城市的关键标准是看大学以及在校大学生的数量，还有新兴产业方面的投资。南京、西安、武汉和成都都是具有这种优势的城市。他还表示南京计划将于2019年下半年开始开发江北新区—一个类似陆家嘴的开发区。另一位开发商认为：“南京具备很好的城市肌理，有望成为一个非常有前途的城市。在中国历史上，许多朝代都选择南京作为首都。南京近些年来表现不俗，同时也在推进民营经济的发展。此外，政府也在着力提升环境质量。南京具有成为第5个一线城市的潜力。而且，南京的城市规划做得很好，政府的思想也更为开放。谈到南京，许多受访者就会把南京和毗邻上海的竞争对手苏州做比较。苏州很早就开始发展经济，直到现在，南京在IT以及高附加值制造业方面仍然落后于苏州。但是南京具有更强的高等教育基础，而苏州则缺乏享有盛誉的高校。南京作为江苏省的省会城市，而且位于江苏省中心位置，这两个因素被认为是投资南京办公楼市场的积极因素。总部或区域办事处设在上海的公司，通常更愿意将办公室设在南京，而不是苏州。一位熟悉南京的开发商则以更为谨慎的态度看待南京的办公楼市场。他表示，在南京租用写字楼的跨国公司或国内公司的规模往往要比落户上海的公司小很多，常见的租用总面积一般都在500-1000平方米。南京的办公楼市场以散售为主，一位研究分析师认为。京沪高铁的贯通也让南京受益匪浅。该市的新建住宅存量消化周期仅有有8.5个月，位于消化周期最短的城市之列。杭州2019年，受访者对杭州的投资前景评分提高了6.3%，开发前景评分略升0.5%。在投资前景排行榜上，杭州站稳了第10的位置；而在开发前景排行榜上，杭州则由第11位上升至第10位。杭州的投资和开发前景评级均为“一般”。很多受访者认为，人们之所以对杭州失去了热情是因为这里的市场波动性比较大。但是，由于浙江是中国最富庶的省份之一，作为浙江省的省会城市，许多人认为杭州的地产市场将会从强劲的经济增长中获益良多。对新建住宅供应过剩的担忧似乎有所缓解。新建住宅存量消化周期同比下降34%至13个月，新建住宅存量同比增加9%。一位在杭州有两个项目的住宅开发商介绍说，今年受中央政府放宽信贷政策的影响，杭州的住宅价格正在缓慢增长，销售量则出现了大幅攀升。尽管由于需求有限，去年杭州政府大幅减少了土地出让数量，但他看到了开发商的现金状况有所改善，因此重新拾起了拿地的兴趣。一位在杭州有项目的开发商表示：“我们的项目位于杭州郊外。杭州核心区域增长有限，未来的增长会出现在郊外。一位投资了杭州商业地产的投资者表示：“杭州的办公楼市场不及广州。钱江新城仍处于早期开发阶段，对甲级办公楼的实际需求较低。今后5-10年间，租金会出现上涨。一位研究分析师指出为了提高入驻率，钱江新城办公楼的业主们要求的租金相对较低，以期吸引核心区域的办公楼租户。

怎么查到我国上市公司中哪些有投资性房地产

因为在合并角度来看，母子公司因内部交易在个别报表中确认的投资性房地产要抵消，按转换日资产类别持续计量。

为什么那些最好的公司往往对投资者来说却是最坏的投资？

举例说明:例如公司总股本本来是5亿股,总净资产50亿元折合每股净资产10元,发行了15亿元可转债,最初转股价格是50元每股,也就意味着最初预计是这些可转换债券最多可以转换成公司的股票0.3亿股,那样的话,公司总股本即使在转债全转成股后也只有5.03亿股.在这种情况过后,公司的每股净资产将为50+15除以5+0.3等于12.26元.在不考虑业绩增厚净资产的情况下,公司的每股净资产将从原来的10元提高到12.26元,一般这是有利于公司的发展和壮大的.但如果由于股票价格一直在低位运行导致持有可转债的投资人无法进行转股,从而公司将转股价格向下调整为30元.那么如果按照这个价格全转股,可转成0.5亿股公司股票.则公司的每股净资产将为50+15除以5+0.5等于11.82元.这样就比上面每股少了0.42元.如果净资产收益率不变,那么公司的每股收益也将相应降低一些.实质也就是公司的收益被多出2千万股份给摊低了一些.所以降低转股价格,应该从三个方面考虑好坏:一对未来公司的每股收益要有负面影响,也可能加快了债转股从而加快了流通筹码的增加,从而对股票价格有一定压制作用,对股票的持有者有一定负面影响.二对公司的发展壮大基本无影响,因为融资已经完成,额度也不会改变;三对可转债券持有人来说将有利于其更容易债转股变现.总的来,对各方影响都不太大,只不过是转债的转股政策导致。

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