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  黄益江2020-01-17 00:00:16
• 房地产作为一种不动产，一直就是人们必须的产品，杜甫当年都想要有广厦千万间，可见人们对房屋的需求。当今的房价是一涨再涨，甚至不久就翻倍，对于一个普通买房者来说，这是一种痛苦，但是却不得不买，甚至想尽快买，怕的就是继续涨。作为一个有经济头脑的人，就要看到这里面的商机了，投资地产，利润丰厚无比，即使不想卖出去也可以作为财产保存。越早加入这个市场，就越早得到收益。房地产行业，是当今的暴利行业，人人都想在中间捞到一份好处，特别是近几年的中国，房价的上涨是每个人有目共睹的，像北京这样的城市，从几年前的三四千的房价飙升到一万多，房产投资，有着投资收益稳定、投资风险较小的优势。2004年，北京平均楼面地价2065元每平方米，平均房价6178元每平方米；2019年，北京平均楼面地价2681元每平方米，平均房价7534元每平方米；2019年，北京平均楼面地价2874元每平方米，平均房价8792元每平方米；2019年，北京平均楼面地价3553元每平方米，平均房价≥1．1万元每平方米；正如美国总统罗斯福所断言：“不动产不会被偷、遗失，也不会被搬走，只要注意适当管理，它是世界上最安全的投资。不动产是人们唯一慷慨可靠的亲戚：它能每月给人们一笔可观的收入，并且让人们的财富快速膨胀。众所周知，房子是人们一定需要的产品，而房子是建立在土地之上的，土地的稀缺性也就成就了房价的稳定性。即使在最近的报道中说中国大城市的房价有所下降，但是从实际的楼盘信息来看，下降是很少的，而且房价依然是居高不下的，甚至在北京的外几区房价依然在不断增长。有专家说北京房价出现了一个拐点，也就是说房价对应的是x，拐点对应的是×′”，学过高等数学的人都会知道，拐点其实是×′的变化，也就是涨幅的变化，而不是房价的变化。也就是说，目前房价还没真正开始回落。中国的市场依然很大，利润依旧丰厚。曾听人讲过发生在杭州的一个真实的故事：2001年，兄弟俩做生意，挣了30万元，一人分了15万元。哥哥去炒股，弟弟买了栋楼。到2003年10月结账时发现：哥哥的股票还剩下不到6万元，而弟弟卖了他的那栋楼，卖了整整56万元，还说是卖贱了。当然有些人说，房产投资的资本很大，其实这只是一种误区，不要以为炒房只是有钱人的专利，赵女士利用手中仅有的10万元，也做了炒房一族。赵女士说，2019年年初时，父母给了她10万元，本打算用作购房的首付款。一次偶然的机会，赵女士楼下的一个小房要出售，看准商机，赵女士当即以9．5万元的价格买下，到9月份，又以10．6万元的价格卖掉，去掉一些费用，还小赚8000元。其实一个城市的房价高低取决于房地产市场的供需关系，是买卖双方共同作用的结果。从供给的角度看，市场的供应量大小、供应者的收益预期判断以及成本高低是重要因素。从需求的角度看，消费者预期、支付的可能和意愿则是关键要素。1．目前，中国每年大约有1500万～2000万人因为城市化原因进城。另外，大量的农村人口因为经商、打工也长期居留城市，他们都需要买房或租房。供给与需求的巨大矛盾，注定了房地产价格趋增的形势。也正是因为如此，近年来，置业投资的热潮更是一波高过一波。2．随着城市规模的越来越大，相对于其他商品，房屋在使用中除较少比例的折旧外，因地理位置、经济发展、人口增多等因素带来的上涨率往往超过折旧率。这也是房产作为商品所具有的独到的双重功能和优异之处。因此，房价的上升趋势仍是有迹可寻的。中国的人均GDP是1000美元。其他国家人均GDP达到1000美元时，城市化率达到50％，而目前中国的城市化率只有30％，中国的城市化建设是严重欠账的。而且，如今中国的城市人口是3．5亿，到2030年，要超过10亿。因此，房价的居高不下是有其原因的。土地是有限的，但是需求量却在不断增加，这就是房价不可能会下降的原因，在这个过程中，大家买房就不再是纯粹为了满足居住的需求了，很多人都开始了投资房产的理财方式，房价不断增高，早一天投资进来，早一天享受到飞涨的利润。1．位置说到房子，很多人就很着急，想着随便去买一处房子都是增值的，的确，按照现在的趋势，基本是这样，但是仔细调查一下也会发现，不同位置的房子价值是差别很大的，同样的时间内，增值幅度也是不一样的。你在买房的时候，首先就要考虑到地段的问题，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这就是著名的“地段理论”。这句话被很多开发商和投资者奉为至理名言。不同地段有着不同的用处，繁华程度也不一样，在一个地方土地的利用价值越高当然房子的增值潜力就越大。对不同用处的地段当然房价会差别很大，例如繁华的中国硅谷一中关村，对比南五环外的地段，差别明显很大。北四环的两居室租房要用两千多，可是到了昌平外，一个三居室只要几百块。还有就是，基础设施包括交通条件、市政基础设施和生活服务设施等。周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持也是构成好地段的重要条件。这些条件决定了增长的趋势，例如一个朋友在几年前在一个当时还比较偏僻的地方买了一套房子，很便宜，但是几年之后地铁五号线的规划，修建，让附近的人口流量一下子增大了很多，也繁华了不少，房子一下子就翻了好几倍，开始没有意料到的。当然，人也有不同的偏好，就像上海人在对浦东浦西这个问题上的差别，就导致了两地的房价差额。因此，一定要在投资的时候，先找到一个好地段，找到一个增值潜力大的空间，找到基本点，做好比较分析，不要盲目。2．政府对城市的规划城市在不断地壮大，政府每年都在进行着城市规划，而在这个规划发展的过程中，充满着机遇，有些人为什么会那么有眼力看到一些好的地方，敢于先投资在那儿，坚定地相信能够增值呢?那是别人对这个城市的规划发展有了一定的认识。城市规划是有一定规律的，每个城市的发展都不一样，形状却是能有规可循的，所以每一个投资者应该多了解市场，特别是多了解政府的规划。虽然城市规划也是结合城市定位和环境要素，并在城市发展、变迁规律的基础上制定的，但城市规划毕竟代表着政府强有力的政策支持和保障。因此，城市变迁规律一定要提早跟踪和掌握。例如北京，北京的城市规划确定了十个边缘区域。这十个边缘区域是北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑和清河。北京市的人口重心将集中在这十个边缘区域。这些边缘区域正在进行大规模的房地产开发，它们也是社区发展的一个重心。应该说，个人置业投资前景广阔。而北京的城市是采用环线发展，每次增加一个环线，相继那边上的商品房、住宿房等等都会增加，那么这些地方的房价也会急剧地增加。这也是置业者的一个好前景。任何人在投资的时候都只有一个目的，那就是要盈利，如果你做得不好，那么还是有可能会亏的。现在来看一个实际的例子，王先生买了一套房子，贷款70％，月供2470元，年总计29640元。物业管理费2元／平方米·月×12=1440元取暖费1320元按照正常的价位，租出去11个月，收入=11×2000=22000元结果到最后，年净现金流量为-10400元，得不偿失。所以，不管你的房子是用来出租还是直接倒卖，都要好好计算，不要让自己亏本。1．买对房子买房看的不只是地段，每一栋房子都有其吸引人的地方，每个开发商在卖房的时候都会强调自己的得意之处，例如北京小汤山的别墅群——纳帕溪谷，让它身价倍增的地方就是开放上留住了那一片原始白桦林。所以房子的价值不只是房子本身了，还有很多的附加值，例如房屋的质量、现代化设备、房屋的面积、房屋的朝向与结构、社区的文化背景、物业管理、房屋的售价及付款方式。房子的质量越好，越让人觉得安全，住得安心，特别是在地震多发的地区，对房子的质量是很重要的；随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来。网络家居、环保住宅已经不再是人们的想象。因此，判断房屋的投资价值时，投资者必须知道：现代化的装备与房子的地段和质量具有同等重要的地位；还有在东北，窗户在阳面的房子总是比另一面的要好卖，楼层的高低也是一个选择……2．投资价值估算房产投资要么就是赚，要么就是赔。总之，考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。下面有3个公式可以帮助投资者估算房产投资价值。租金乘数小于12；8～10年收回投资；15年收益看回报。某门市房，2001年售价22万元，首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，月租金1．500元。2019年售价涨至60万元，月租金2000元。下面我们用上面的三种方法对此项投资进行估算。租金乘数小于12。
  龚峰彪2020-01-16 23:54:26
• 关于投资时间，犹太人的看法是，投资就是选择入市的时间和入市点，把握住某一时刻入市，你就可以瞬问腰缠万贯；错失良机，就可能悔恨终身。时间是上天赋予我们每个人的宝贵财富，应该说世上没有一样东西在人们面前表现得像时间这样平等。为什么有些人昨日还是一贫如洗，今日却一跃成为百万富翁，而有很多人直至面临退休仍无法自立？这是因为有些人珍惜时间、合理安排时间、准确把握时间。这些人只恨时间过得太快，怕自己赶不上时间的节奏，他们的时间表是以分、秒计算的。而许多人抱着“船到桥头自然直”、得过且过的心态虚度年华，他们只恨时间过得太慢，他们的时间表是以日、周甚至月来计算的，当他们发现别人的财富逐渐增长，终于感觉到理财的重要性时，才开始投资，终因时间不够，最后只能虚度晚年，抱恨终生。年轻人朝气蓬勃，具有旺盛的斗志。商场如战场，这战场具有极强的挑战性和冒险性，年轻人应该是这一战场的生力军。很多年轻人认为自己青春年少，且目前的收入又不高，没有剩余资金从事投资，投资是中年人、老年人的事，因此年轻人流行的观念是：在年轻时代尽情享乐，一旦有钱就购买高档家具、电器、跑车或出国旅游。更有甚者，他们自己不但不赚钱，反而向父母伸手要钱，甚至骗钱，认为父母亲的钱就是自己的钱，这是一种悲剧。巴菲特1996年被美国《财富杂志》评定为美国第二大富豪，被公认为股票投资之神。他到目前为止已拥有数百亿美元的资产，这辈子的财富全部是从股市上赚来的。他11岁时开始投资第一张股票，他把自己和姐姐的一点儿小钱都投入股市。刚开始，一直赔钱，他的姐姐一直骂他，而他坚持要放三四年才会赚钱，结果姐姐把股票卖掉了，而他继续持有，最后验证了他的想法。巴菲特十几岁时，在哥伦比亚大学就读，在那一段日子里，跟他年龄相仿的年轻人只会游玩或是阅读一些休闲的书籍，但他却大啃金融学的书籍，最终使得他在股票市场上得心应手、如鱼得水，钱越赚越多。1954年，他集资并投资创办顾问公司。该公司资产增值30倍以上后，他解散公司，退还合伙人的钱，把精力集中在自己的投资上，最后巴菲特成为美国有史以来真正的金融大亨，曾稳坐美国首富的交椅多年。巴菲特从11岁就开始投资股市，拥有如此多的财富，是与他60年不懈的投资参与意识和从小就开始总结失败走向成功的宝贵经验分不开的。年轻人应该为自己的年轻而感到骄傲和自豪，而不应该认为自己太年轻、太小而放弃冒险。其实年轻人冒险的成本很低，这是因为年轻时即使遭受失败，但他仍有足够的时间和精力弥补这一损失。我们知道，很多大富翁从年轻时就做过帮工、捡过破烂、洗过盘子。他们用自己的双手艰苦奋斗，将挣得的每一分钱用于滚动投资，最后才成为“大老板”。这些例子不胜枚举，因此年轻人应不断强化自己的投资意识，敢于冒风险，总结自己成功、失败的经验，成为市场竞争的强者。一般而言，一个人在45岁以前，在投资方面不应采取“保守至上”的原则，开始投资的时间越提前越好。正确的投资判断力来自于经验，而失败是成功之母，既然要培养正确的投资判断力，必须要经过一次或几次失败。趁年轻、钱不多时先经历一些失败判断的磨练，到了有钱时，便能发挥出投资准确的判断力。
  齐效用2020-01-16 23:19:55
• 因为货币有时间价值，比如同样每年投资10万元，一个是从今年开始投资，一个是5年后开始投资，都投资20年，按8%的利率计算到30年后，前者本金加利息是987万，后者是672万，相差能达到300多万。越早进行投资，越早完成资本的积累，后期带来的收益是超出预想的。
  贺龙豹2020-01-16 23:04:46