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1.提交贷款申请:需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核,主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件;外地户籍需要提供暂住证或者居住证;工作单位出具的收入证明;买卖合同、首付款发票或者收据;近半年的工资流水或其他资产证明。2.银行审批。通过后银行会出具批贷函,向卖方证明银行同意放款给购房人。3.过户。目前已经实施了不动产登记制度,过户时,仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证,直接登记购房人的名字。4.将不动产权证交给银行做抵押。到不动产登记部门办理《不动产登记证明》,用以证明此房产上有银行的抵押权,一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。5.银行放款。办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。扩展资料买房对于绝大多数普通老百姓来说都是人生中的头等大事,尤其是北京一套二手房的价格动辄都是百万起步,这时候最怕的就是吃亏,可偏偏买房合同中的猫腻很多,一不小心就会掉坑里,甚至惹上官司。笔者特此综合了一些中介专家及法务人士的意见,整理了买卖二手房签合同时,需要特别注意的事项:一、合同要正规首先,合同需要是正规合同,几家比较大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通过中介,自行交易的二手房,也可以从北京市房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本,具体签约时可根据具体情况,在合同范本的基础上做改动。需要提醒的是,买卖合同大多由卖方提供,买方这时候就要注意,卖方是否做了改动,可提出自己的意见看法。二、必须所有产权人到场签字根据相关规定,签署二手房买卖合同,需要注意房本登记上是个人所有还是夫妻双方所有,如果有共有人不同意的买卖合同则是无效的。专家建议,签合同之前做一次产权调查,房子到底有几个产权人,签约时要所有产权人全部到场签字,并核实所有人的身份证件。如果有产权所有人不能来签约,则需要求此人出具书面的授权委托。另外,如果房屋所有权是在夫妻一方个人名下的,根据《指导意见》规定,夫妻一方将登记在其个人名下的共有房屋,未经对方同意,擅自以自己名义转让给他人,买房人为善意购买的,可以认定房屋买卖合同有效。买房人符合《物权法》规定的善意取得构成要件办理了房屋权转移登记,其他共有人要求追回该房屋的,法院不予支持。三、确保基本信息真实有效需要在签字之前确定房产证、身份证、签署合同人要统一。基本信息以产权证上注明的为准,包括地址、门牌号、面积、户型等等,一定要严格填写。其是面积,一定要对照清楚,赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。四、签合同时需要重点关注具体到签署合同时,需要对付款方式,包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定,简单说就是一切和钱有关的环节,都应该写入合同。另外,二手房还要注意确定交房的时间和条件,比如一定期限内原房主搬出,清空房屋等。还有就是物业费、水费、燃气费、电费等生活费用要提前写入合同,如果有拖欠要写清楚何时交清,如果发生纠纷算谁的责任等。最后对于购买学区二手房的购房人最应该注意,就是明确规定好过户时间和原房主户口迁出的时间。五、明确违约责任俗话说,丑话说在前头,为了保障自身利益,必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。六、注意合同中有无霸王条款合同是房产交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。比如违约责任不对等,延期交房可以免责等。七、保留所有证据买套二手房过程漫长又复杂,即便白纸黑字地签了合同,但只要没有过户,房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据,一旦发生纠纷,也有助于维护自身权益。▬如何躲过二手房交易中的那些坑。
齐晓冰2020-01-17 17:18:51
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只能说买之前缺乏必要的信息沟通,既然“买了”,签了合同,原则上双方是要严格履行合同规定的义务,在这一点上,除非合同在银行放贷问题上明确了中介的义务,否则买方不只是理亏,且不受法律保护。但是,如果说中介可以做假信息,也说明他们在合同签订之前,应该是清楚问题所在,而没有告知,这中间明显有套路问题。所以,还是要协商解决。
连中连2020-01-17 18:00:10
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二手房买卖是一定需要金融中介的,而不一定需要房源中介;但是如果你的二手房买方是一次性付全款给卖方,那么你就不需要任何中介了。这么说你大概就明白为什么需要金融中介了。如果你不属于一次性付全款给卖方,那么你就一定要找一家金融公司给你做担保向银行申请贷款,现在个人向银行申请住房贷款,有一套很复杂的流程还有很多合同要签,正常来说,应该是个人和银行直接办理贷款申请就可以了;但是因为申请贷款的人都是非金融专业人士,如果银行来指点每个贷款申请人一个一个合同的签字,收集贷款人的信用资料,那么一个银行客户经理一天也办不完一个贷款人的贷款合同,而银行的人员是有限的,而申请贷款的人又很多。所以现在各大银行都把个人住房贷款申请业务打包给金融中介。由金融中介来专门告诉申请人需要准备那些材料,按照银行的标准签订好合同,先由金融中介代银行人员预审材料,金融中介在认为你所递交的所有材料已经达标,银行能同意你的贷款申请的时候,把资料递交给银行审批,银行审批同意你的申请后,金融中介会通知你的贷款已经审批通过。在你的贷款申请批准后,你需要付给金融中介相关的贷款申请服务费,银行是按照贷款额的一定比率收取,这个比例在所有的金融公司都是一样的,另外,因为你向银行申请贷款,银行同意你的贷款的前提是你有资产担保,一般来说都是拿你购买的二手房作为担保的,那么银行能贷给你的钱最多不超过你房产评估值的百分之七十;对于房产评估是需要专业的评估机构来评估的,银行审核你的贷款申请的时候是需要看评估公司的评估报告的,对于房产评估,也是金融中介负责完成,但是资产评估是需要付费的,付费比例是按照房产评估值的千分之几来收取,好像是这样,千分之三。总之,如果你的房子如果是需要贷款买的,那么你是一定要找一个金融中介来帮你完成的,而且在后期银行发放贷款给你的时候也需要金融中介对你进行担保;总之,这块费用,你不需要省,也没有必要省,因为等你买的时候你就知道这钱花的是值得的;对于房源中介,就是你经常看到的各种房产中介公司,他们在报纸上打广告,门头会写房源信息,比如顺驰,21世纪什么如果你能从网上直接找到卖房子的户主,那么你完全可以不用找房源中介,因为房源中介是按房价总款的百分之一收中介费的,这个费用是很高的,而且完全可以想到办法省下来。你所说的不要中介可以少花钱就是指不要这个中介。还有你所说的通过中介可以少交一些税确实是存在的,你可以和帮你做金融中介的那个人多沟通让他给你想想办法。如果你想知道更多的有关信息,麻烦你能不能给点分啊。你也不能老让我们当雷锋啊。
齐晓影2020-01-17 17:54:43
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和新房买卖手续相比,二手房交易过程较新房更为繁杂,很多地方稍不注意可能后患无穷,尤其是不少刚需购房常涉及按揭贷款,如需通过银行办理商业贷款,二手房面签需要准备哪些材料?二手房面签的流程是什么呢?二手房银行贷款面签注意事项:一、基本情况要在合同里列出买卖双方的姓名、住所、联系方式。签约时如果不是买卖双方本人到场签字,一定要看其是否有签约人的授权委托书原件,确认后方可进行签字。二、明确房款及房款的支付方式、支付时间首先要明确房款是净得价还是含税价。其次,如果买方采取贷款方式支付房款的,要明确首付款的比例、支付时间及买方的贷款额度。另外,贷款有商业贷款和公积金贷款以及组合贷款几种方式,而每种方式所需要的周期是不同的,通常商业贷款从审批到放贷所需要的时间为l5天左右,办理公积金贷款所需周期相对较长,卖方要根据自己的实际需要,慎重选择买方。如果卖方急需用钱,那么这种情况就不要选择公积金贷款的买方了。再次,如果买方选择贷款方式支付房款的,要约定一个银行批贷的合理期限,若超过该期限银行没有批贷,则可约定由买方改全款支付,若在一定期限内,买方仍未支付的,每逾期一日买方应向卖方支付违约金,超过一定期限的卖方有权解除合同。三、明确房屋的基本情况,如果房屋有什么质量问题要向买方明示。比如房屋的性质、房龄,结构等等,因为如果买方选择贷款方式付款,房子本身的情况比如房屋的建成年限会直接关系到房屋的评估价,从而决定买方的贷款额度。如果合同里约定了买方的贷款额度,到时候因房屋本身的问题导致贷款未获批准,就容易产生纠纷。如果卖方对房子的状况做了如实说明,那么即使发生纠纷,也不会归结于卖方的责任。四、房款的支付与产权过户、物业交割相结合。对于卖方来讲,的风险莫过于将房子过户给他人后,却没有收到房款,因此在签订买卖合同时要将房款的支付与产权过户、物业交割相结合,防止出现先过户、交房后收款的情况。如买方采用全款支付的,一定要在收到全款后再交房,采用贷款方式支付的,一定要在看到银行的批贷通知后再进行过户,这样就能保证一旦过完户,贷款银行能顺利地将贷款发放给卖方。五、如果买方选择全款支付的,为了保证卖方能在过户之后安全的收到剩余房款,可考虑在过户之前将剩余房款放在一个双方都认可的第三方,这样将防止买方取得了房产证后却不付剩余房款的情形出现。六、明确买方逾期付款的违约责任及买方违约时卖方的单方解除权。七、明确税费的承担。二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地增值税等,但在实践中这些费用要么由买方直接支付,要么卖方将其转嫁到房价上:因此卖方要结合税费的承担来决定房价,如果合同里约定由买方承担所有的税费,那么卖方可以考虑将房价适当降低一些,如果买方不承担税费,那么房价就要提高了。二手房银行贷款面签流程:分为中介代理、个人办理两种。一、中介代理:房地产中介代理基本上能够省点双方许多时间,但是具体合同面签、银行面签也是要买卖双方一起进行。相比起个人办理,中介代理的话还需要加入中介代理合同,三方都有合同约束力。二手房银行贷款面签流程二、个人办理:个人办理的基本是买卖双方直接接触,虽然省掉了最多高达3%的中介费,但风险也直接要双方来承担。个人办理面签流程:确定房子没有抵押或任何债权问题→ 确认房子贷款情况 → 如仍有贷款未结清,双方商量解除房产银行抵押的方式 → 确认买房付款方式,商业贷款或公积金贷款→能寻找第三方担保公司,因为银行放贷还是必须在房子过户之后进行 → 签约交定金、房管局网签→缴税 → 过户 → 双方约至银行,进行面签银行面签时,有些注意事项需要多加留心,以免造成不必要的麻烦:1、收入证明:加盖单位公章或人力资源部门章。不能有涂改。收入证明必须保证是月供的两倍以上,否则影响贷款额度。如果收入不够,可以增加借款人。如果有其他贷款尚未还清,收入证明需达到所有未结清贷款每月还款总额的两倍以上方能获批。2、如果是已婚:夫妻双方都要到场,双方户口本、结婚证、双方学历证、收入证明、流水、营业执照副本加公章搜狐焦点网,为您提供房产信息,房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息官方电话官方网站向TA提问。
齐明山2020-01-17 17:03:46
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在申贷人办理贷款购房时,银行为了规避房贷风险,需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人的担保证明。如果申贷人能找到愿意提供担保并且有经济实力的朋友或亲人,那么可以由他们为银行出具一份愿意担保的书面文件和资信证明。如果不能,则需要到专业的担保公司那里,由他们为你提供担保,这时所支付的费用就是房贷担保费。办理二手房贷款时需要提交房屋抵押证明,房屋抵押证明却只能在房屋过户、两证办理齐全之后方能出具,这就导致了在银行在放款前的两三个月时间里,卖方的手中仅紧握着微薄的首付款,处于一个房财两空的尴尬局面,卖方的利益将很难得到保障。所以在买卖二手房时,卖方一般不愿意承担这样的风险。在这种情况之下,房贷担保费就应运而生了。申请人符合贷款要求的前提下,若通过担保公司办理二手房的贷款业务,银行放款的速度也会稍快一些。目前,通过中介和担保公司办理二手房商业贷款的一般流程为:贷款人通过中介提出申请→中介请评估公司对房价作出评估→担保公司为贷款人进行担保→银行对担保公司提交的申请进行审核→审核通过后向贷款人放款。另一种情况是:如果卖方十分信任买方,在银行贷款部门也同意的情况下,贷款人可以不通过任何的担保,凭房产抵押证明直接向银行提出申请贷款担保费用是可以省下来的。点击领取看房红包,百元现金直接领官方电话官方网站向TA提问。
齐朝华2020-01-17 17:02:23