一、首套房认定

1、如果是个人贷款购买过一套房，但是已经还清贷款，再房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房算首套。

3、个人虽然已经全款购买过一套房，但再贷款买房算首套。

4、个人全款购买过一套房后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产再贷款买房算首套。

5、如果个人名下有两套房，但是贷款全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时算首套。

6、如果个人名下有两套房，但是贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房算首套。

7、如果是夫妻关系，其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后，两人想要以夫妻名义共同贷款，若贷款已还清银行业金融机构，可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素，灵活把握首付比例。

8、如果是夫妻关系，其中一方婚前有房，但无贷款记录另一方婚前有贷款记录，但名下无房产婚后买房申请贷款算首套。

二、二套房认定

1、如果是个人已经贷款购买过一套房，但是贷款已结清，再贷款买房算首套；若贷款未结清，算二套。

2、如果是个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

3、如果是夫妻关系，其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算二套房以上。

4、如果是情侣的关系，一方名下有房产和房贷未还清。另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。