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• 关于这个问题，下面的内容可能会对你有所帮助。REITs基金最早诞生于20世纪60年代的美国。因为房产的流动性很差，而且买一套房需要动用的资金规模也很大，很多穷人玩不起。而通过REITs基金，流动性差和门槛高的问题就能迎刃而解，用专业术语来说，就是把一套房子给资产证券化了，虽然房子不能分割，但基金可以分割，你手里的基金份额就代表你拥有这套房子几千分之一或几百分之一的所有权。1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产信托投资法》，允许公开向不特定公众募资组建大型不动产资产管理公司。后来随着相关法规政策的不断完善，REITs基金成了美国开发商轻资产化运作的重要工具。比如著名的酒店品牌万豪的扩展模式，就是先把旗下的酒店资产打包放到REITs基金里面上市，新建酒店的钱来自于REITs基金的投资人，这么一来，万豪就不需要背负沉重的债务负担来开拓业务，只要专注于酒店的管理和品牌塑造，让每一家酒店都能获得良好的现金流收入，并让REITs基金的投资人获得满意的回报，就可以在轻资产运作的前提下，实现酒店规模不断扩张的效果。所以，美国房地产企业很难成为全球500强，然而中国缺乏强大的REITs市场，这导致了中国的房地产企业虽然一个个看起来都是实力雄厚，拥有众多物业的所有权，但背后却背负了很高的财务杠杆，风险极高。由于美国房地产行业已发展到高度专业化的阶段，写字楼、商场、住宅、公寓、别墅等各类物业都有自己相对独立的发展模式，经营和管理上的侧重点和要求也不同，而且房地产的地域特征也很强，所以REITs基金的分类也越来越细，具体分为工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、特殊类和抵押类等。每只REITs基金旗下都有非常合理的资产组合，比如美国最大的零售地产REITs基金西蒙，旗下拥有远郊、近郊、大都会区和社区这四大类平台；医疗REITs基金龙头HCP旗下物业则包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼这五大类。除了传统意义上的不动产，有些另类资产，比如森林、牧场、高尔夫球场、停车场甚至监狱都可以打包成REITs基金上市。从收益来源划分，REITs基金可分为权益型、抵押型和混合型。其中权益型占90%以上，也就是力哥前面说的，赚房租和房价上涨的收益；抵押型则是把钱拿去发放房屋抵押贷款来赚钱，当然也会通过购买一些证券来平衡；混合型则是两种方式都有，事实上很多权益型REITs基金或多或少也会进行一些证券投资，一方面来对冲不动产的风险，另一方面也在谋求更高的收益。截至2019年3月底，美国市场上市的REITs基金合计市值已超过1万亿美元，占全球市场的60%。过去20年，美国市场REITs基金的平均年化投资回报率高达14.3%，超过纳斯达克和标普500指数的长期收益，而且波动性要比股市小得多。低波动、高回报、低门槛、高流动性，再加上和股市关联度很小，这些优点聚集在一起，使得REITs基金在美国取得了巨大成功。除了美国，欧洲、日本、新加坡、澳洲、中国香港等各大成熟市场的REITs基金也都有不同程度的发展。姗姗来迟的中国房东中国房地产市场的发展同样需要资金支持，但可惜的是，在过去的很长时间内，中国都没有出现真正意义上的REITs基金。开发商融资要么直接向银行借钱，要么就是借道信托或者私募这种面向小众的非标资产，然而这类产品的投资门槛高达100万元，和普通老百姓理财的关系很远。直到2019年6月26日，国内第一只真正意义上的公募REITs基金才姗姗来迟，名叫鹏华前海万科REITs封闭式混合基金。
  龚小芹2019-12-21 23:04:54
• 第一，收取场地费是什么鬼？第二，见投资人怎么还得培训两天？从你说的情况看，就是个拉皮条的，而且不管成不成功，你都要交点钱出去。需要融资的创业者本来就够难了，这种公司还要打着帮你融资的旗号先赚你一笔，良心不亏吗。
  边凌雁2019-12-21 23:01:11