房地产是不少高端投资者的“最爱”,尤其是对进取型的投资者而言,房地产投资的“高风险与高收益”特性甚至到了令其着迷的程度。对“惜时如金”的高端投资者来讲,详细而深入地了解房地产信托理财产品是没有必要的,通常只需在选购此类产品时多加注意以下六个方面即可。
1、选产品的前提是选机构,投资者应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托机构。毕竟信托机构是设计、发行和管理房地产信托产品的“第一线操刀者”,也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。
2、众所周知,房地产市场是信息不充分的市场,加之房地产金融的垄断性特征,因此投资者应关注房地产法律和政策的变化,尤其应该关注房地产信托的监管动向。房地产信托目前仅仅是主流房地产金融的重要补充形式,法律和政策的调整对其影响很大。
3、选购信托产品的关键是“看担保”,就房地产信托理财产品而言,通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方保证;如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式,这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外,不少房地产信托理财产品都设计了组合的担保策略,投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则,重点关注最便于掌控和变现的担保方式。
4、房地产市场的区域性很强,在同等条件下,投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区,尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目应该是不错的选择。
5、对于受让财产信托受益权的房地产信托理财产品而言,投资者还需关注前一个房屋财产信托的运作情况以及受益权转让的分层情况,包括房产的登记变更、回购条款、出租率、租金监管以及信托优先受益权与一般受益权之间的比例等。
6、对于受让单一资金信托受益权的房地产信托理财产品而言,投资者还需关注前一个房地产信托的期限、规模、资金运用方式、担保机制、预期收益率等,特别是其中可能涉及的关联交易以及交易价格、信息披露情况。