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解析一下什么是REITs？

黄燕梅 2019-11-05 23:07:00

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房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

辛培刚2019-11-05 23:36:31

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其他回答

就是指房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

赵风霞2019-11-06 00:00:15
REITs基金就是房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写复数为REITs。从国际范围看，REITs房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

米士奇2019-11-05 23:54:24
REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基金。

连业达2019-11-05 23:18:47

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什么情况下,可以终止审计

会计报表审计各类企业中期会计报表、年度会计报表审计，判断其是否在所有重大方面遵循了企业会计准则及会计制度的规定，是最常规的审计业务。通常提供给公司的股东、上级单位、以及政府主管部门。外资企业会计报表审计外资企业年终需要对会计报表进行审计，提供给外经委、外汇管理局、工商局、税务局、财政局、海关、统计局等政府主管部门，各单位关注的内容不一样，但均能在一份报告中集中体现。外汇年检审核专门对企事业单位外汇收支情况、帐户使用情况、外汇法规遵循情况进行的审核，提供给外汇管理局。包括：企业单位、事业单位、境外机构设立的代表处等开立外汇帐户的所有单位。代表处经费支出的审计代表处从事应税业务或采取按经费支出换算收入办法纳税的，年终需要向税务局提供经审计的全年经费支出情况，以及税金交纳情况。由事务所审核其经费支出计算是否正确，各项税金是否足额、按时交纳，并出具审核报告。事业单位审计执行《事业单位会计制度》的单位也需要对年终财务报告进行审计，以确认其财务报告的真实性，通常该审计报告提供给上级单位。清算审计企业由于各种原因终止，对其清算期间的债权债务清偿情况，资产变现情况，以及清算期间的收益、损失，费用支出情况进行的审计。通常包括破产清算审计、合同约定终止清算审计等。税务主管部门在对企业进行税务清缴，出具完税证明前，工商部门在对企业进行注销登记前都需要该审计报告。司法鉴定审计在诉讼中接受法院、检察院、公安机关或当事人的委托，对涉及诉讼的经济事项的事实、形成过程、原因及结果进行的专项审计。通常我们对这种审计实施特殊的审计程序，其结果具备法律效力。离任审计指对法定代表人或高级管理人员整个任职期间经济责任履行情况所进行的审查，鉴证和总体评价。是考核责任人任职期间的业绩，明确划分前后任的经济责任的有效方法。改制审计全民所有制企业或集体所有制企业改变其所有权性质，通常是在变更为按《公司法》设立的有限责任公司中需要进行的审计。包括初始投资认定审计、财产损失认定审计、财务状况认定审计。该审计报告可提供给财政局、工商局、企业上级单位等相关部门。财产转移审计对股东投入到公司的实物资产是否已移交给公司、是否已登记入帐、并办理了相关财产转移手续进行的一种专项审计。该审计报告通常是提供给工商局办理登记的必要文件。贷款审计提供给银行，作为审查企业是否具备银行要求的贷款条件，以及对贷款使用情况进行的专项审计。在审计报告中我们不仅对会计报表发表审计意见，同时也对企业经营管理状况、财务状况、贷款使用情况等发表意见。是银行规避贷款风险，企业展示经营状况必不可少的依据。移民审计提供给使馆，以反映申请移民人士所拥有企业的经营结果的专项审计。通常包括最近三年的财务报表，以及财务指标分析等内容。我们同时提供专业人员翻译的英文报告。物业管理收费审计对物业管理费的收入使用情况的真实性、合理性进行的专项审计。该报告通常提供给物业管理公司及业主委员会。我们有一整套行之有效的审计程序，以维护业主及物业管理公司双方的权益。工资、劳动保险联审提供给劳动和社会保障局，对企业是否按照国家有关部门的规定为职工按时、足额交纳各项保险进行的专项检查性审计。会计报表审阅指主要通过实施查询和分析性复核，说明是否发现会计报表在所有重大方面有违反企业会计准则及国家其他有关财务会计法规规定的情况。通常有别于年度会计报表审计。由于其程序简单，操作也相对容易，但与审计相比保证程序较低。该报告通常是在特殊目的下，提供给企业的股东、上级单位使用。旅行社审计针对北京市旅游局对旅行社年检时使用，是对由旅行社提交的年检报告书中的综合指标进行的专项审计。该报告应提交到北京市旅游局。律师事务所审计针对北京市司法局对律师事务所年检时进行的专项审计。该报告应提交到北京市司法局。对财务信息执行商定程序指对特定财务数据、某一会计报表或整套会计报表等财务信息执行与特定主体商定的审计程序，并将执行情况及结果报告与委托方。

什么情况下可以变更法人？

1、涉及到股权转让，之前的股东兼法人不做了，那么就要进行变更。2、企业的战略或者规模转变。比如原来的大股东变为了小股东。那么企业内部协商之后也就可以进行法人变更。

什么情况下可以撤销房产证

是的一般情况下需要你提供以下资料一、贷款结清证明二、抵押注销申请表三、他项权证希望能够帮到你（每个区域可能有所区别建议你可以到当地所在的房管局确认下。

财信信托发行的“国企信托-XX24号邹城集合信托”怎么样？

产品亮点：融资方邹城城资，AA+评级发债主体，邹城最大平台企业，地方公共事业居垄断地位，总资产506亿。担保方邹城利民建设，AA评级发债主体，邹城最重要的基础建设主体，在行业中有一定垄断地位，担保能力强。信托资金用于受让3.15亿应收账款，并办理登记。邹城为山东济宁市代管县级市，位列中国2020年百强县第49名，山东省第4名，2019年实现地区生产总值808亿，居济宁市首位，一般公共预算收入78亿，偿债能力强。

信托的本质是什么呢？

信托的本质就是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。
信托的目的是委托人通过信托所要达到的目的，如委托人为了财产安全或为避免投资风险同时取得高额收益等。信托责任是在信托关系成立，受托人就负有信托责任，不得使自己的利益与其责任相冲突，不得以受托人的地位谋取利益，也不得因此所获得利益除非委托人同意。

信托可以根据不同的标准分为哪些类型？

一、信托产品按内容划分
1、政信合作类项目：
融资主题主要为地方政府融资平台，多以地方政府应收款质押、政府的财政收入还款承诺，并辅以土地质押等信用增级手段；
2、工商企业贷款：
融资主体为社会上的各类工商企业，质押物多以融资公司股权、融资公司持有的物业资产、各类应收款等为主，并辅以关联公司担保以及相关法人担保等信用增级手段；
3、房地产信托：
融资主题为各类房地产企业，根据国家调控政策安排，以及出于审慎的风控原则，银监会等信托机构主管单位对房地产信托有着明确严格的要求，从开发商级别资质、融资项目自有资金比例、融资项目证件齐备等角度做出了明确的规定，因此目前市场上的房地产信托有收益高、风险也相对较低的特点；
4、股权投资：
股权投资是目前相对比较广泛的信托产品，有的信托产品募集资金投向某个有限合伙企业、从而实现间接的股权投资；有的则通过直接质押融资方股权（包括上市公司股权）或者购买股权收益权等方式实现股权投资收入，这类产品也通常辅助有相关的抵押、担保等信用增级措施，实现以股为主、股权+债权的信托产品系列；
5、其他类别：
在近年的信托发展过程中，曾经涌现过类似于艺术品投资、红酒收藏品投资等信托产品。同时，各种信托资金池的产品也开始逐步发展壮大，但因为这些信托产品属于创新型业务，规模以及存续时间等都需要时间来验证，因此暂时归为其他类别；
二、信托产品按形式划分
1、按信托关系建立的方式可分为：任意信托和法定信托
2、按委托人或受托人的性质不同分为：法人信托和个人信托
3、按受益对象的目的不同分为：私益信托和公益信托
4、按受益对象是否是委托人分为：自益信托和他益信托
5、按信托事项的性质不同可分为：商事信托和民事信托
6、按信托目的不同可分为：担保信托和管理信托、处理信托、管理与处理信托
7、按信托涉及的地域可分为：国内信托和国际信托
8、按信托财产的不同可分为：资金信托、动产信托、不动产信托、其他财产信托等
9、按委托人数量不同可分为：单一信托和集合信托

谁能给我分析一下什么是资金信托？

资金信托，指委托人将自己合法拥有的资金，委托信托公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分。按照委托人数目的不同，资金信托又能分为单独资金信托和集合资金信托。信托公司接受单个委托人委托的即为单独资金信托，接受两个或两个以上委托人委托的，则为集合资金信托。我国的信托业务主要是资金信托（金钱信托），尤以集合资金信托为多、为大，大多发挥的是融资功能，利用了信托贷款等策略。另外，证券投资信托业务、房地产信托业务、股权信托业务等等也有开展，只是其中真正的信托业务仍以资金信托为主。

如何全面了解信托产品的信息？

因市场情况、项目情况、投资者经营水平等因素时刻发生变化，投资者在持有信托产品期间必须全面收集产品信息，及时了解产品动态，以便尽早发现问题并对投资组合进行调整。结合当前的信托实践，投资者可以通过以下渠道获得信托产品信息：
（1）向产品发行方获取产品信息
信托产品发行公司当然对产品信息掌握最为透彻与全面，一般来说，信托公司每个季度都会在其网站发布产品季度管理报告。但是投资者需要了解，信托公司内部部门职能存在较为明确的分工，业务部门一般从事产品设计与运营管理，销售部门（如财富管理中心）则负责产品营销，对产品信息掌握最为全面的实为业务部门的产品设计者、产品后期管理者，因此，投资者最好详细了解其通过销售部门（一般为客户经理）获得的产品信息是否经过了业务部门的筛选、过滤、剔除，了解确定是否隐藏了诸多重要或不利信息。
（2）向产品推介方获取产品信息
当前诸多产品发行公司并未设立销售部门（如财富管理中心），即使设有销售部门其产品营销能力也极为有限，在此情形下其产品多由外部机构代为销售，如银行、第三方理财机构、券商等。投资者若是通过外部机构购买信托产品，在持有产品期间则应及时向该机构收集产品信息。但值得投资者注意的是，产品发行方与产品推介方可能会存在沟通不畅的情形，产品发行方向产品推介方提供的产品信息或有瑕疵及隐藏重要信息之虞，甚至存在避重就轻的嫌疑，对此投资者必须十分谨慎。
（3）通过媒体了解产品信息
信托产品作为高端理财产品备受媒体关注，尤其是行业领先的信托公司发行的信托产品，或是信托资金投向热点地区或是热点行业的信托产品。投资者可时常关注《证券时报》、《金融时报》等专业财经类报刊杂志，以便及时了解财经信息、产品动态；同时，智信网、用益信托网等专业网站也值得投资者关注，该类网站经常会发布有关信托行业、信托产品的数据、分析等信息；另外，投资者还应重点关注信托资金投向项目所处行业与地域相关的网站，比如，若投资房地产信托，则可通过搜房网、当地房管局网站等了解产品信息，若投资矿产能源信托，则可通过中国煤炭资源网、当地发改委网站等了解产品信息。
（4）亲自走访直接获得产品信息
当前很多信托公司在其网站披露的季度管理报告内容大多非常简单，一般仅告知投资者融资主体的资产负债情况、项目当前进展，很少披露融资主体存在的问题、项目面临的风险、可能采取的措施等核心内容，颇有避重就轻之嫌，投资者很难获得有实质价值的信息。

央企信托-江苏泰兴这个信托项目怎么样？

项目亮点：
超强交易对手：融资人成兴国投（主体AA、债项AA+）和担保人泰兴虹桥园（主体AA）实控人均为泰兴市国资委，分别为当地第二大平台和第三大平台、综合实力以及再融资能力强;
区域经济：泰兴市是江苏省泰州市下辖市，是江苏省直管县三个试点之一，享有部分地级市职权。2019年，泰兴市实现地区生产总值（GDP）1083.90亿元，一般公共预算收入80.47亿元，泰州市内排名第一。

谁能给我讲讲如何正确的选择信托产品？

作为金融业四大支柱之一的信托业，与银行、保险、证券相比，在个人理财方面，有着其他方式无法比拟的独特优势。信托投资有风险，投资者切勿盲目将投资信托产品视为无风险的“高息存款”。那么投资者究竟应当如何选择信托产品，才能尽可能地规避风险，有效避免和减少损失呢？
首先，看信托公司的资本实力和专业水平。信托公司是信托产品的生产机构。因此，投资者在选择信托产品时，应了解信托公司的资信情况，包括其资产状况、组织结构、诚信度、内部管理水平和历史业绩等。相对而言，那些信誉好、选择资金实力强、诚信度高、资产状况良好、人员素质高的信托公司，在项目选择上也较为专业，对项目管理水平较高，即使项目本身出现风险，处置不良信托资产也会更加快速高效。
其次，看融资人的资金用途和还款能力。投资者在选择信托产品时，对融资人的资金用途和还款能力需进行判断。资金用途项目，建议选择有盈利前景、有政策支持的行业进行投资，尽量避免那些潜在风险或者不确定性较大的行业，比如涉矿产类信托。考察融资方的还款能力，可以审阅尽调报告中融资方的财务状况从而进行具体考量。投资者应当尽量避免选择那些还款来源不明确的信托产品。
再次，看具体项目的风险控制措施。在选择信托产品时，应当尤其关注具体项目的风险控制措施。我以为这实际上是选择信托产品的关键。市场上的信托产品普遍采用的风险控制措施主要包括担保措施和结构化设计。担保措施主要为第三人保证、抵押和质押等方式。对于保证担保措施，投资者应当尽量选择保证人履约意愿和履约能力较强的项目。相对于保证而言，抵押和质押属于“硬”担保，担保较为可靠，但是对抵押或者质押也要注意优先选择抵/质押物充足并且抵/质押物比较容易处置变现的信托项目。如果项目采用包括抵押、质押、保证在内的多重担保措施的，则产品的信用等级高。当然，在考察担保措施时还应关注担保的有效性。在具体项目的甄别上，固定预期收益率的信托抵押率、质押率一般都需控制在50%以下。对于股票质押，则需要注意警戒线的设置，即股价跌破一定程度融资方需追加保证金。而结构化设计则要关注优先级与劣后级之间的比例，看劣后信托资金能否很好的覆盖优先级信托收益人的信托本金和预期收益。在风险防控方面，投资者还应考虑固定预期收益率信托产品的流动性问题，例如中途是否可以提前予以赎回等，通常期限越短的信托产品其流动性也就越强。

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