选择抵押贷款类房地产信托产品应该注意些什么?

齐庆青 2019-11-05 21:52:00

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选择时应主要关注以下几点:
1. 抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要,那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高),那么一旦抵押物跌价,同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障,则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前,随着房地产价格在高位运 行,抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲,以土地抵押,抵押率低于30%;以在建工程抵押,抵押率低于35%,以现房抵押,抵押率低于50%较为安全。
2.抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现?开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记,并真实的抵押到信托公司名下等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的他项权利证明,以避免未来的法律诉讼纠纷。 
3. 房地产项目的运行状况。如已经取得的证件情况(通常要求4证齐全,最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证);信托资金到位后项目开发资金来源是否有充足保障;未来资金断链导致项目烂尾的可能性;截至信托产品发行时的开发及销售进度;若已销售,项目已实现的销售情况;预计项目投资回报率、内部收益率、项 目整体现金流量以及信托存续期内的现金流量等等。通常来说,较为后期的项目会给信托计划带来更高的保障而如若信托资金进入较为早期的项目,则风险较高。
4.作为融资方的开发商自身实力。如开发商的房地产资质等级,母公司和股东情况、从业年限、累计开发及销售面积、土地储量、银行资质等等。若有担保方,还应考虑担保方的可担保能力。如果是独立的第三方提供担保,还要考虑反担保条款对信托计划抵押率的影响。
5.对销售回款的监管。投资者应注意信托计划对项目销售回款账户的监督力度及抵押物解押条件等。
龚常勇2019-11-05 22:07:06

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其他回答

  • 应注意抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要,那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高),那么一旦抵押物跌价,同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障,则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前,随着房地产价格在高位运行,抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲,以土地抵押,抵押率低于30%;以在建工程抵押,抵押率低于35%,以现房抵押,抵押率低于50%较为安全。
    cacoupeng2019-11-07 02:37:46
  • 应注意房地产项目的运行状况。如已经取得的证件情况(通常要求4证齐全,最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证);信托资金到位后项目开发资金来源是否有充足保障;未来资金断链导致项目烂尾的可能性;截至信托产品发行时的开发及销售进度;若已销售,项目已实现的销售情况;预计项目投资回报率、内部收益率、项目整体现金流量以及信托存续期内的现金流量等等。通常来说,较为后期的项目会给信托计划带来更高的保障而如若信托资金进入较为早期的项目,则风险较高。
    辛国斌2019-11-05 22:37:46
  • 抵押贷款类房地产信托产品是由房地产公司向信托公司借款,并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押,房地产公司在产品到期后还本付息的融资方式。该产品本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续,但资金来源为信托公司募集资金。选择时应注意抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现?开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记,并真实的抵押到信托公司名下等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的他项权利证明,以避免未来的法律诉讼纠纷。
    赵风茹2019-11-05 22:20:56

相关问答

1、离岸信托:
离岸是指投资人的公司注册在离岸管辖区,但投资人不用亲临当地,其业务运作可在世界各地的任何地方直接开展。
信托是财务管理的一项重要工具。在普通法的定义下,信托是指委托人将其财产(包含不动产,无形资产和有形资产)交予受托人,让受托人根据信托的主旨,为受益人之利益或为特定的目的,对财产进行管理或保管。
离岸信托是指在离岸属地成立的信托。在操作上与信托类似,但因为特定的属地对信托的定义或法条有相对宽松或特别的政策,或受益人的利益能够得到更多的保护。
2、家族信托:家族信托是一种信托机构受个人或家族的委托,代为管理、处置家庭财产的财产管理方式,以实现富人的财富规划及传承目标,最早出现在长达25年经济繁荣期(1982年到2007年,被称为美国第二个镀金年代)后的美国。家族信托,资产的所有权与收益权相分离,富人一旦把资产委托给信托公司打理,该资产的所有权就不再归他本人,但相应的收益依然根据他的意愿收取和分配。富人如果离婚分家产、意外死亡或被人追债,这笔钱都将独立存在,不受影响。 家族信托能够更好地帮助高净值人群规划“财富传承”,也逐渐被中国富豪认可。
3、离岸信托和家族信托区别:
家族信托比离岸信托更有优势。首先,《信托法》要求在国内开展信托活动必须持有信托牌照,这意味着,离岸信托的主体资质可能得不到承认,存在潜在风险。
其次,当离岸信托在产生纠纷时,很可能会陷入国内司法鞭长莫及的困境。另外,语言和文化差异的障碍也会带来服务的困难。他预计,国内信托在未来5年内会超过离岸信托规模。