REITs是什么意思？...-问答

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REITs是什么意思？

樊昕烨 2019-11-05 23:05:00

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房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
REITs的特点在于：
1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2、收益的大部分将用于发放分红；
3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议。

齐敬磊2019-11-05 23:05:34

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其他回答

房地产投资信托基金，简称REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

boniuti2019-11-13 02:05:34
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

bianweixiu2019-11-13 02:05:34
REITs是房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

binhuaijun2019-11-13 02:05:34

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急求美第奇家族的历史及其发展历程求大神帮助

1731年10月10日，卡文迪许出生在英国一个贵族家庭。父亲是德文郡公爵二世的第五个儿子，母亲是肯特郡公爵的第四个女儿。早年卡文迪许从叔伯那里承接了大宗遗赠，1783年他父亲逝世，又给他留下大笔遗产。这样他的资产超过了130万英镑，成为英国的巨富之一。尽管家资万贯，他的生活却非常俭朴。他身上穿的，永远是几套过时陈旧的绅士服。他吃的也很简单，就是在家待客，照样是羊腿一只。这些钱该怎么用，卡文迪许从不考虑，有一次，经朋友介绍，一老翁前来帮助他整理图书。此老翁穷困可怜，朋友本希望卡文迫许给他较厚的酬金。哪知工作完后，酬金一事卡文迪许一字未提。事后那朋友告诉卡文迪许，这老翁已穷极潦到，请他帮助。卡文迪许惊奇地问：“我能帮助他什么？”朋友说：“给他一点生活费用。卡文迪许急忙从口袋掏出支票，边写边问：“2万镑够吗？”朋友吃惊地叫起来：“大多，大多了！”可是支票已写好。由此可见，钱的概念在卡文迪许的头脑中是很淡薄的。在当时，贵族的社交生活花天酒地。卡文迪许却从不涉足。他只参加一种聚会，那就是皇家学会的科学家聚会。目的很明确：为了增进知识，了解科学动态。当时的目击者是这样描述的，卡文迪许来参加聚会，总是低着头，屈着身，双手搭在背后，、悄悄地进入室内。然后脱下帽子，一声不响地找个地方坐下，对别人都不理会。若有人向他打招呼，他会立即面红耳赤，羞涩不堪。有一次聚会是一位会员作实验示范。这位会员在讲解中发现，一个穿着旧衣服、面容枯槁的老头，紧挨在身边认真听讲。当他看了他一眼，老头急忙逃开，躲在他人身后。过一会儿，这老头又悄悄地挤进前面注意地听讲。这奇怪的老头正是卡文迪许。许多熟人都知道卡文迪许性情孤僻，不喜欢与人谈话。在他的朋友中，能与卡文迪许交谈的没有几个人。化学家武拉斯顿算是其中一个。他总结了一条经验：“与卡文迪许交谈，千万不要看他，而要把头仰起，两眼望着夭，就象对空谈话一样，这样才能听到他的一些见解。就是这样，卡文迪许的话也不多，他沉默寡言得出奇，在同龄人中，可能是话说得最少的人了。这种怪僻性洛的形成与他从小生长的环境有一定关系。他两岁时，母亲因生育他弟弟而病逝，从此他失去了母爱。他父亲忙于社交活动，撇下他交由保姆看管，与外界极少往来。直到11岁才被送入一所专收贵族子弟的学校，在学校里他仍然很少与别人交往，这就使他显得特别孤独、羞怯。由于这种古怪的性格，卡文迪许长期深居独处，整天埋头在他科学研究的小于地。他把他家的部分房子进行了改造。一所公馆改为实验室，一处住宅改为公用图书馆，把自家丰富的藏书供大家使用，1733年他父亲死后，他又将他的实验基地搬到乡下的别墅。将别墅富丽堂煌的装饰全部拆去，大客厅变成实验室，您卧室变成观象台。甚至在宅前的草地上竖起一个架子，以便攀上大树去观测星象。至于践踏了那些名贵的花草，他毫不在乎。这些都表明，对于科学研究池简直象着了魔一样。在社交生活中，他沉默寡言，显得很孤僻，然而在科学研究中，他思路开阔，兴趣广泛，显得异常活跃。上至天文气象，下至地质采矿，抽象的数学，具体的冶金工艺，他都进行过探讨。特别在化学和物理学的研究中，他有极高的造诣，取得许多重要的成果。1766年，卡文迪许发表了他的第一篇论文“论人工空气的实验”。这篇论文主要介绍了他对固定空气混和在一闭口瓶中，然后用电火花燃爆，发现瓶中有露珠生成。他怀疑自己的实验结果，也无法解释自己的实验。当普利斯特列将这一情况告诉卡文迪许后，引起了后者的兴趣。在征得普利斯特列的许可后，卡文迪许继续这一实验。由于他设计的实验较精确，很快得到结论。在他1784年发表的论文“关于空气的实验，中指出：氢气和普通空气混和进行燃爆，几乎全部氢气和1/5的普通空气凝给成露珠，这露珠就是水。他又采用氧气代替普通空气进行多次实验，同样获得了水。他还证明氢气和氧气相互化合的体积此为2．02：1。由此他确认了水是由氢气和氧气化合而成的。在上述实验中，卡文迪许遇到两个意外的问题。他发现燃爆氢气与氧气的混和气体时，有时所产生的水有点酸味，用碱中和，再将水蒸发能得到少量的硝石。若氧气愈多，生成的酸也就多些；若氢气过量，则没有酸生成。这是为什么？为此他继续作了一系列实验，终于解决了疑难。在1785年发表的论文中，他指出水的酸味是因为水中含有硝酸或亚硝酸，它们的生成则由于氧气中混有氮气，在电火花燃爆的高温中，氧气和氮气会化合。而氢气与普通空气混和燃爆时，由于大量氮气的存在，反应温度不够高，从而无法生成硝酸。这一精细的实验为人们提供了一种由空气制取硝酸的方法。卡文迪许还发现，燃爆反应后的硝酸或亚硝酸用钾碱溶液中和，过量的氧气用硫化押溶液吸收掉后，试管里仍剩下一个很小的气泡，这气泡的体积约是氮气总体积的1/120。这部分气体的性质与氮气不一样。根本不参加化学反应。它究竟是什么呢？卡文迪许没法讲清。但是他为后人提出了一个研究课题，直到100年以后，英国化学家瑞利和拉姆塞才证实，这部分气体是惰性气体。卡文迪许1767年发表的论文也引人瞩目。这篇文章介绍了他、关于水和固定空气的实验。将一个深水井的井水进行煮沸，发现有固定空气逸出，同时产生白色沉淀。他认为白色沉淀和固定空气原先都是溶于水的，它们可能是溶于水中的石灰质土。为了证明这一看法，他在清澈的石灰水中通入圃定空气，开始时产生乳白色沉淀，继续通入固定空气后，沉淀复又溶解，溶液再次澄清透亮。这时他将这溶液煮沸，立刻就象井水那样释放出固定空气并产生白色沉淀。卡文迪许的这一实验和他的解释使人们认清了一个常见的自然现象。在石灰岩遍布的地区，含有二氧化碳的雨水或泉水流经石灰岩地层、慢慢地溶解部分石灰石形成重碳酸盐溶液。这些溶液在石岩中缓慢下滴时，可能因温度变化或水汽蒸发，二氧化碳乘机逸去，碳酸钙结晶析出，日积月累，逐渐形成了石钟、石乳、右笋等奇特的景象。喀斯特地形构造有了科学的解释。卡文迪许自1766年发表第一篇论文，开始引起社会的重视，以后他又陆续发表了一些关于化学、物理学的富有成果的报告，逐渐引起英国乃至欧洲科学界的震惊，当时有人表示怀疑，为此英国皇家学会曾组织了一个委员会，重复卡文迪许的实验，结果完全证实了卡文迪许的卓越实验技巧和他对科学的诚实态度。卡文迪许是个了不起的科学家，赢得了科学界的尊敬。卡文迪许对牛顿是非常敬仰的，他从牛顿身上不仅吸取了献身科学的力量，还接下了牛顿的许多研究项目。他根据万有引力定律，研究过动力学；依据牛顿提出的热是微粒振动的观点，做了有关热的许多实验、发现了比热的测定法。他还运用万有引力定律，通过实验测定出地球的密度为水的密度的5．5倍，由此可以计算地球的相对重量。这些著名的实验不仅验证了万有引力定律的科学性，同时也表明卡文迪许具有扎实的数理基础和高超的实验技巧。卡文迪许从事科研不图名、不图利。当许多人推崇他发现氢气时，他谦逊他说：“这事早有别人注意到了。他的许多论文和实验报告，没有急于发表，特别是关于自然哲学的许多论述基本上没有公开发表。也许由于他慎重，也许由于他羞怯，他自认为没有足够实验依据的手稿大部没有发表。所以在他将近50年的科研生涯中，他没有写一本书，这对于促进科学研究的发展是很可惜的。卡文迪许虽然一生独居，但是科学研究所开辟的新天地给他的生活提供了特别的斤趣。虽然他自小身体虚弱，但是他的生活一直很有规律，所以很少生病，直到1810年3月10日，才以79岁的高龄与世永别。希。

传奇私服网通和电信最厉害的家族是？？？网通部霸气家族怎么样？？？

第一名.布拉格：这个位置互相大家都想到了，以强硬的管理班底及过硬的人员上数.使得本月继续稳坐第一.如果说布拉格什么最可怕的话他们的法师团将是所有家族的噩梦.当道神的离去.有许多人认为布拉格将会变弱.但是布拉格本月用实际行动证明了那些想击跨布拉格的家族。战斗指数：★★★★+★第二名.炫舞.以情义为先的管理理念使得本家族在最近大出风头。家族比较团结，而且分工明朗.管理之间没有矛盾。在7GG也有着良好的口碑.使得冲入三甲.稳坐第二.希望炫舞继续良好势头。战斗指数：★★★★+★第三名.傲天.2019年第一个月对于傲天来说是一个噩梦.连续输给了2个家族。使得威信力大将.傲天是否应该好好反省一下，不要大过与轻敌，此2次都是轻敌输给对手，希望傲天2月份在接在力战斗指数：★★★★+★第四名.花木.在花木消失7GG多周以后.重新挑战各大家族，可以说此次花木在整顿期间大量吸取了新人，使得花木家族又到了一个顶峰.前几场比赛都已胜利告终.希望花木的暴风雨在大一些吧.战斗指数：★★★★☆第五名.龙腾.可以说龙腾是私服界最稳定的几个家族之一，每有什么分裂，也没有什么大事件发生.使得龙腾本周继续以强势稳坐前5.成员们的团结和强硬的管理层分不开的。战斗指数：★★★☆☆第六名.兄弟.很高兴兄弟家族又回来了.在我最爱和西元的带领下使得兄弟又一次强大起来，家族现在比较稳定了，期待的曾经这个老牌4个家族之一的兄弟，在下周带给我们更多的惊喜。战斗指数：★★★☆☆第七名.烟雨.烟雨本月已经有所下划.这都归公与反烟联盟.虽然此月烟雨没有得到发展.但是本月接连战胜反烟对手.使得烟雨成员们信心大增.也对烟雨的管理员感到佩服，继续加油吧.相信你们下月会继续提升。战斗指数：★★★☆☆第八名.龙族.本月浩荡不其.也许是家族族长要离开的原因使得家族成员前段时间，上线率非常不稳定.家族离开的成员也非常多，但是他们现在挺过来了。战绩也非常好.这与族长归来.是分不开的.继续加油吧。龙族。号称传奇界人数最多的家族。战斗指数：★★★☆☆第九名.龙啸.就像他们的名字一样。啸傲传奇界。此月没有大的战斗.使得稳定的人数.攻城的人数提高.都是家族这月的最好证明，或许下月他们将会有更多的暴风雨指像各大家族。战斗指数：★★☆☆☆第十名.重横.老牌四大家族之一.虽然没有以前那么风光.但是老牌的根底比较厚.使得本月继续保持在十大家族之列.在这里小记说俩句.管理应该提高上线率.更多的动员一下家族成员们。否则你们下月可能像狼族一样消失在十大家族里。战斗指数：★★☆☆☆最值得期待的家族：金磷家族.私服界第一个英文家族分裂出来的。也是8个中等家族合并成的家族。人数可以说比较多，他们会是昙花一谢吗？让我们下月见分晓。本月最大新闻：义气家族杀戳族长退位。新族长婷婷上位.使得私服界既飞越泡儿.战龙鹃姐.第三位女族长，义气家族在中等家族行例中可以说实力比较强一些。不知道这位女族长会不会带领他们的成员在以后的日子里.冲进十大家族之列。本月发展最快家族：霸气家族：在本月霸气以他的名字证明了自己。击败了傲天。使得自己的名声又提高了一个台阶。也使得家族更快的发展。保持现在的状态。下月有望进入前十。最令人失望的家族：赤住家族：在赤住先后击败各大家族之后。家族内部极为混乱。使得家族遭遇了分裂的恶魔。难道赤住真的像别人所说的昙花一谢吗？让我们下月见分晓吧。本月最大解散家族：情义家族：原中等家族前五.族长的离去，使得家族本月不得不得遭遇了解散的消失。也许以后情义家族将永远淡出私服界，也许以后还会重组。

我想知道美第奇家族衰败的原因？

1、美第奇家族的传说：美第奇家族是一个名叫阿伟拉多的骑士的后裔，在8世纪，他为查理曼攻取了伦巴迪亚区。据美第奇家族传说记载，传闻中有一个威胁四邻的巨人，阿伟拉多听说后，就进入穆杰洛——靠近佛罗伦萨的一个僻静河谷，寻找那个巨人，并向他挑战。当他们彼此面对时，那个巨人挥舞着他的狼牙棒向阿伟拉多砸来，阿伟拉多低头躲了过去，狼牙棒的铁球打在他的盾牌上；最后，阿伟拉多设法杀死了巨人。阿伟拉多的壮举，给查理曼去世后，科西莫之孙洛伦佐·德·美第奇继任佛罗伦萨佐僭主。1478年，教皇西克斯图斯指示反对者在大教堂作复活节弥撒时袭击洛伦佐和其弟朱利亚诺。朱利亚诺被刺死，洛伦佐受伤逃入教堂中躲过一劫。在这危难关头，洛伦佐得到了民众百姓的支持。民众将城中反对者消灭殆尽，逃出弗洛伦萨的几个袭击组织者也先后被抓获。至此，洛伦佐挫败了教皇的阴谋，并迫使那不勒斯国王费尔南多一世屈服，维护了佛罗伦萨的地位。此后洛伦佐成立了自己的御用机构——七十人会议，代替旧的百人团。使政府得到真正的稳定。1494年，法国入侵佛罗伦萨，在洛伦佐之后继位的皮埃罗被逐。1512年，皮埃罗之子洛伦佐依靠西班牙军队的支持，恢复在佛罗伦萨的统治。1527年该家族再次被逐，但3年后即在神圣罗马帝国军队保护下重返佛罗伦萨。1532年佛罗伦萨成为公国。1567年，该家族的科西莫获大公称号，2年后建立托斯卡纳大公国，称科西莫一世。佛罗伦萨成为公国首府，共和国名存实亡。美第奇家族在佛罗伦萨的统治一直延续至1737年，此后统治该地的为洛林家族的法兰西斯。美第奇家族。

历史上曹氏家族出过多少名人

历史上皇帝姓曹的朝代只有三国时期的魏国，一共是三代人五个皇帝，第一代曹丕人，魏武帝曹操之孙，燕王曹宇之子，三国时期曹魏最后一位皇帝，260年－265年在位。皇帝——曹魏——曹芳——曹髦——曹奂——曹叡——曹丕。

传奇豪门家族,你还好么

①布拉格の不管他几年历史都没什么用但人多确实是实话这不可否认选拔出来很多优秀管理.现在的布拉格人气不比任何一个家族差....虽然口水多但确实人才多骨灰也最多水军自然也多②霸气╉炫舞メ②家应该同排与第②把交椅两家族都像SF界证明了自己的势力.让SF界所有家族承认②家的实力论实力论人数可能跟BLG差不了多少但把这②家排在这里丝毫不为过③乱世メ⑩足的黑马在1年前是它的颠峰期间本来应该比上面3家强甚至超过布拉格但是分裂的损失巨大只能排第③这⒊家实力其实差不多最主要的是指挥哪个先占据优势哪个就是胜利人海对人海其实就是看哪个先占地为王比如说沙战说实话要是全族对战哪个先占差不多就是八九不离十④湖南づ地区家族中最强的一组没什么可多疑问的排这里可能有人会骂但强确实是强湖南的湘湘情是了不断的从湖南家族看感觉今后的趋势是地区家族的领先湖南家族应该在不久会爬上第一因为现在的家族很多不是地区人们始终会回家首当以湖南为首⑤傲天这个第五给傲天其实是给面子傲天就是水军没什么人的对些小家族还行对些大家族就没办法了而且从以前的那么强大变得现在的傲天现在的SF界哪个不喊傲天水军?水军出名了⑥说实话这个根本不用排了狼族豪门天堂湖北四川温州浙江江西家族还行明眼人一看就知道.现在SF界就这些个家族稍微能抬得上桌面别问我兄弟花木族龙腾圣裁荣耀赤柱这些曾经的10大哪去了曾经已经是过去没什么好说的我感觉这些个家族都衰落了没必要提已经是过去了以上为本人评价如今的传奇家族绝对都是本人自己所写绝无偏瘫哪家都是一事对一事.期待各家族的雄起2019年不会是孤寂的因为还有更多的家族会冒出来。

大家觉得信托投资的优势在哪儿？

信托投资与银行、保险、证券和基金相比，其独特优势在于：
1.信托财产的所有权、管理权、受益权相分离。在法律上，信托财产被置于受托人名下。受托人根据法律和受托文件，享有信托财产上的财产权，有权以自己的名义管理、运用和处分信托财产。
2.信托财产法律上独立。根据有关法律法规规定，信托具有保密的功能。人们的合法财产一旦经过法定的信托形式，便不受委托人、受托人（信托公司）以及受益人的债务关系追索。从而赋予受益人对信托财产享有优先于委托人或受托人的债务人权利。即使信托公司出现破产，信托财产还可以完整地交由其他信托公司继续管理。因此，在法律上最大限度地保护了信托财产的独立与安全，具有一定的稳定性和长期性，更适合于长期规划的财产转移与财产管理。
3.信托财产的多元化。凡具有金钱价值的东西，不论是动产（现金、贵金属、有价证券等）还是不动产（房产、生产设备等），是物权（财产的使用权、所有权等）还是债权（股权、收费权等），是有形的还是无形的，都可以作为信托财产设立信托；只要不违背法律强制性规定和公共秩序，委托人可以为各种目的而创立信托；信托应用领域非常宽泛，信托产品品种繁多。因此，信托也被称为“金融百货”。
4.投资领域的多元化。信托公司是目前唯一准许同时在资本市场、货币市场和实业投资市场的金融机构。信托公司通过信托集中起来的个人资金，交由专业人才进行操作，利用信托投资领域的多元化进行组合投资，可以在一定程度上有效降低投资风险，实现投资人收益的最大化。

家族信托有亏损这一说法吗？

家族信托和亏损没有多大关系。家族信托是信托的一个门类，简单来说是信托机构受个人或家庭的委托代为管理、处置家庭财产的一种财产管理方式，从而达到财富规划以及传承的目标。
而家族信托之所以能够起到财富传承的目的，根据自身的设置和限制有很大的关系。通常来说家族限度的限制是非常严的，有各种限制，跟普通的信托有很大的差别。首先是信托设置的时间一般都比较长，基本上都是在十年以上，有的家族信托甚至设置长达百年以上。再一个是家族信托的投资方向以及资产分配也有很多限制，比如什么时候谁能继承这些遗产，达到什么目的可以获得更多的遗产都有严格的限制。
最近几年家族信托也在我国逐渐兴起，因为目前我国也有很多富豪，现在身家超过百亿的富豪有很多，如何实现这些财产的传承，也是成为中国富豪的首要考虑问题。现在很多中国富豪也开始学习西方的家族信托管理模式，把家族的财产通过信托的方式进行管理。而家族信托之所以能够逐渐被大家所认可与接受，是因为家族信托有很大的优势。

请问外贸信托公司到底靠不靠谱啊？

中国对外经济贸易信托投资有限公司(以下简称外贸信托)经中国人民银行批准,于1987年9月30日在北京成立,同年12月18日正式开业。外贸信托股东包括：中国中化股份有限公司(96.22%)、中化集团财务有限责任公司(3.78%)。外贸信托控股/参股公司包括：冠通期货经纪有限公司(48.72%)、诺安基金管理公司(40.00%)、宝盈基金管理公司(25.00%)。外贸信托在资产证券化领域，2015年成功发行国内首单以棚户区改造贷款为基础资产的产品，也是国内首次通过注册制发行的对公信贷资产的资产支持证券。目前，公司已经成为信托业内具有良好品牌知名度、综合经营实力稳居行业前列的信托公司。2013年实现营业收入超20亿元，实现税前利润超17亿元，年末管理的信托资产规模接近3200亿元，为客户创造信托收益超过200亿元。凭借在金融市场上的卓越表现，中国对外经济贸易信托有限公司蝉联了八届“诚信托•卓越公司奖”，并获得“年度最佳风险控制信托公司”、“年度金牌创新力信托公司”、“2013高净值家庭最信赖的财富管理中心”、“最佳证券投资类信托计划”和“最佳房地产信托计划”等多项业内大奖。近年来，中国对外经济贸易信托有限公司不断加强产品创新，推出了大量风险可控、收益较高的优质产品，产品种类与结构不断丰富，目前已构建了包括不同风险收益配比、不同期限结构的产品体系，契合了不同高端客户的投资需求。

请问信托公司是如何盈利的啊？

承揽项目，募集资金，收取手续费，银信合作，归还本金赚取息差。信托公司作为一个中介平台，为筹资方提供资金，同时，为提供资金的一方（投资方即委托人）提供资金管理的服务。信托公司可以同时满足融资方的资金需求和投资方的投资理财需求。
信托公司的盈利方式是通过与双方协商的回报率之间的差额实现的。这个差额实质也包含了一定的管理费、销售费用、印花税等。

谁来讲讲信托产品包含的要素？

1、收益率
收益率是信托产品的基本要素，信托产品的收益率是指信托合同中约定的该信托产品受益人可能获得的预期收益率。由于信托产品不能承诺保底收益，因此信托公司通常以预期收益率的形式向投资者展示产品收益水平。以融资类集合资金信托计划为例，一般情况下投资人的预期收益加上受托人信托报酬、银行保管费、财务顾问费等信托费用后的总和即为融资方承担的总融资成本。
信托产品预期收益率主要受市场资金面、政府监管力度及产品本身情况影响，具体表现为以下几个方面：
(1)市场资金面松紧。投资者可以根据同期银行间拆借利率和国债利率水平来判断资金面松紧。一般来说，信托产品预期收益率与市场变动是同步的，如果市场资金面宽松，企业融资渠道多样化，融资利率就会下降，信托产品预期收益率也会下降;如果市场资金面紧张，企业融资渠道变窄，融资成本则会上升，信托产品预期收益率也会上升。
(2)产品自身特征，包括信托期限、投资领域、资金运用方式、项目综合风险等。关于信托期限，一般来说项目期限越长，则产品的预期收益率越高，按照风险与收益相匹配的原理，可以理解为投资者投资期限越长，承受的流动性风险就越大，相应要求的收益率也就越高。关于投资领域，通常情况下投资于房地产、矿产等高利润行业的信托项目收益较高，而基础设施信托项目、证券投资类、阳光私募类信托项目收益率相对较低。资金运用方式上，同一项目如果采用股权或权益投资的信托方式，则会给出较高的预期收益率水平。对于项目综合风险，一般需要结合融资方实力、风控措施等因素进行综合评判，项目的综合风险越高则信托预期收益率也会相应越高。
2、产品期限
产品期限是信托产品另一个基本要素，信托产品的期限是指信托合同规定的信托成立日至信托终止日之间的时间长度，一般在信托合同中体现为一个固定的期限。有的期限是以“M年+N年”的形式出现，通常是指在信托存续期限达到M年时，如果满足信托合同约定的延期条件(比如信托财产未完全变现)，信托则可延期N年。信托产品期限与投资期限是两个不同的概念，一般情况下投资者的投资期限即为信托产品的信托期限，但是对于设置开放期且开放期内可以申购赎回的信托产品，投资期限则可能会短于信托期限。比如一个信托项目信托期限是3年，在信托计划每满1年开放，则投资该信托计划的投资者的投资期限可能为1年、2年、3年。
信托经理在设计信托产品期限时通常会综合考虑以下几个因素：
(1)资金需求方的需要。目前市场上大部分信托项目为类固定收益类产品，通常为项目导向型，不同类型的项目资金周转时间不同，因此对融资期限的需求也就不同。一般来说，PE类项目及基础设施类项目的期限较长，房地产开发项目次之。另外，资金需求方的资金调度能力和再融资渠道也会影响产品期限的设计。
(2)监管要求。如2007年颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，集合资金信托计划期限不少于一年。
(3)投资者偏好。由于时间越长，未来的不确定性越大，投资者一般偏好中短期的投资项目，因此信托期限大多数在2年半之内。当然，不同地区的投资者风险偏好不同，如一些中小城市的部分投资者可以承受期限较长的信托产品。由于不同投资者对期限的偏好不同，所以信托产品的期限设计会影响到投资者的数量、多样性和市场集中度，进而影响到产品流动性。因此信托经理在设计信托产品期限时也会重点考虑投资者偏好。目前市场上的信托产品期限一般在1-3年，比较适合希望通过中期投资获得稳定收益的理财客户。
信托期限作为信托产品投资的重要考虑要素，与其他要素之间不是相互孤立的，而是相互关联、互为条件的。从投资者角度考虑，选择一个理财产品是在综合考虑其流动性、收益性和安全性后作出的选择。由于目前市场上没有活跃的信托受益权转让市场，因此影响信托产品流动性的主要因素即为信托期限。在没有设置开放期的信托产品中，信托期限越长流动性越差，但投资者的预期收益率一般会相对较高。而信托产品的安全性是与流动性成反比的，信托期限越长，其未来面临的不确定性越大，信托产品面临的风险也会越大，安全性就会相对降低。当然除此之外，信托产品的安全性还需综合考虑产品类型、风控措施等方面。
交易结构要素更多地体现在信托经理进行产品设计的前期思路中，而风险控制措施要素则贯穿于信托产品设计和运行的始终。
3、交易结构
交易结构是对信托期限、收益率、资金运用方式、投资领域、风控措施等各个信托产品要素的架构和组合。我们可以形象的把交易结构理解成是把信托产品的“人、物、事”连接起来的机制。“人”即为信托当事人，包括委托人、受托人、受益人等;“物”即为信托财产，其在不同阶段有不同的表现形式，同时由于资金运用方式不同也有所区别;“事”即为委托人将其合法拥有的财产(如资金或财产权等)委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿对信托财产进行管理和运用，并实现受益人信托利益的一系列行为。
不同类型的信托产品交易结构有所不同，笼统的说，资金信托的交易结构通常是指信托资金在进行投融资操作时的进入和退出方式以及相关的保障措施。例如，股权质押信托交易结构是受托人将投资人(即委托人)交付的资金用于给融资方发放贷款，或者受让其持有的标的股权对应的股权收益权，融资方于信托期限内或信托期限届满之时偿还信托本息，或者回购信托公司受让的股权收益权。同时，融资方或第三方以其持有的金融股权质押给信托公司，为其到期还款义务提供质押担保。又如，结构化证券投资信托的交易结构为委托人(分为优先级委托人和次级委托人)将其合法拥有的资金委托给信托公司，信托公司作为受托人将其投资于证券市场，由投资顾问进行投资管理，并通过预警、止损线的设置进行风险控制。结构化证券信托的受益人预期收益有差别，一般优先级受益人获得固定预期收益，次级受益人为优先级受益人的本金及收益提供补偿并分享超额收益。
财产权信托或者应收账款流动化模式多用于基础设施信托产品的设计，其交易结构为政府平台公司将承建基础设施建设项目产生的对地方政府的应收账款信托给信托公司，成立财产权信托，同时信托公司向合格投资者募集资金，由合格投资者认购财产信托的信托受益权(交纳认购资金的合格投资者成为信托的认购人和受益人)，信托公司将所募集资金直接支付给平台公司。信托计划存续期内，由地方政府向信托公司支付应收账款，以实现项目的信托受益权。
通过一定要素的组合和架构，信托产品的基本结构就成型了。而要完成整个产品的设计和交易过程，在流程方面还需经过多个环节，包括前期项目论证、方案设计、信托文件拟制、审批、报备、相关合同签订、产品营销推介与资金募集、资金运用、项目跟踪管理、收益分配、到期清算等各个阶段。
4、风险控制措施
风险控制措施是信托产品设计中的核心，信托项目风险控制贯穿项目审查、产品设计、到期兑付等从项目筛选到项目终止的各个阶段，如项目审查阶段通过遴选交易对手、尽职调查、中台独立审查进行风险控制;产品设计中通过抵押质押担保等手段及交易结构设计进行风险控制;信托到期后通过资管公司接盘、股东协调等措施应对可能的风险。
本节将要介绍的风险控制，是针对信托产品设计阶段通过抵押担保、结构化设计等手段来防范信托产品风险的措施。信托产品的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险等。信用风险是指交易对手未能履行约定的义务而造成经济损失的风险，如在贷款信托借款人不能履行还本付息义务而造成的经济损失。市场风险是指未来市场价格(利率、股票价格、商品价格等)的波动可能导致信托财产损失的风险，如在证券投资信托产品中表现为由于投资标的股票价格的波动可能导致信托财产价值波动的风险。流动性风险，是指信托产品到期时信托财产不能够及时或者按照合理的价格进行变现的风险。操作风险，是指由于不完善或违规的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。
关于信用风险，主要采取担保的方式加以控制。根据《担保法》，法定担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。信托产品通常采用保证、抵押、质押这几种担保方式。主要包括：
(1)保证担保，通常为融资企业实际控制人或其他关联方为其做保证担保，或者是法定代表人的连带责任保证担保。对于政信合作项目，近年来有地方政府向信托公司出具承诺函或者由同级人大出具将还款事宜列入财政预算的文件，以向信托公司提供“担保”，但由于政府机关不属于合格的担保主体，这种担保不具有法律效力。
(2)抵押、质押。常见的有房地产抵押、土地抵押、动产抵质押、股权质押、应收账款质押等，通常打折比率较低，一般为评估价值的3到5折。房产和土地抵押是常见的不动产抵押，足额的不动产抵押是很多项目得以操作的核心保障措施。另外，动产和权利质押在信托产品的设计中也常有涉及，但动产质押最大的缺陷在于其可移动性和难以控制，部分抵押物变现能力较差且折旧较快;担保法中规定的权利质押，在信托公司近几年的实际操作中几乎都有涉及，上市公司股票变现能力较强常成为质押标的，另外未上市公司股权、应收账款、各种收费权也成为质押物。
关于市场风险，如在信托产品中，证券投资类信托产品通常面临较大的市场风险，此类产品在风险控制措施上，主要采取结构化设计、预警点及止损点设置、分散投资等方式来控制风险。具体包括：
(1)结构化设置，结构化证券信托的受益人通常有两种不同的受益主体，即优先级受益人和次级受益人，优先级受益人认购优先级信托单位，获取固定的预期收益率，有些获取少部分浮动收益率，优先级受益人一般为普通投资者;而次级受益人认购次级信托单位，获取剩余超额浮动收益，一般由私募机构等投资顾问充当，其按一定比例认购的信托资金作为保底资金，如果发生亏损，这部分资金将首先承担亏损。
(2)预警、止损，一般来说预警线是在全覆盖基础上上浮一定比例，以给次级受益人追加保证金的时间，止损线一般覆盖优先受益人的全部信托利益及应付未付信托费用。受托人对信托财产净值进行实时监测，在触及预警、止损点时分别进行补充保证金提醒或平仓操作。
(3)分散投资，证券信托一般通过投资比例、范围的限制及逐日盯市制度来实现分散投资，以规避由于个别证券价格下跌导致的非系统风险。
关于流动性风险，通常采取到期控制或封闭运作方式控制现金流。如艺术品信托由于其到期处置时间较长，因此一般在信托计划到期前6个月或3个月就要求投资顾问在市场上进行销售，并且不得再买入新的艺术品。而一些权益投资类项目通常通过账户管理(或监管账户)进行现金回流控制。
关于操作风险的控制，信托公司通过严格制定业务流程、加强复核等方式来降低操作风险。不同类型的信托产品风险控制措施有所不同，但基本可以分为如下两类，增信措施和流程控制措施。增信措施是指能够增加现金流的措施，包括外部信用增级措施和内部信用增级措施，外部信用增级措施主要包括抵押、质押、担保等措施，内部信用增级主要通过对信托受益权的分层设计来实现。流程控制措施一般是为保证信托公司与交易对手约定的操作事项能够顺利执行而采取的措施，如强制执行公证、账户监管等措施。
5、流动性
前面两期介绍了信托产品收益率、期限、风控措施和交易结构四个基本要素，这几个要素可以认为是信托产品分析框架中的静态指标，下面探讨在产品诞生以后，受益人(投资者)如何将所持信托受益权变现，即所谓信托产品的流动性问题。
信托产品的流动性，可以理解为投资者将持有的信托受益权转换为现金资产的难易程度，可以用变现时的最大损失来衡量，变现时的损失越大，变现就越困难，则其流动性就越弱。从信托产品成立到终止的各个阶段，理论上信托受益权可以通过转让、赎回、终止分配或者质押贷款的方式转换为现金资产，从而满足投资者的流动性需求。
门槛高、收益高、风险较高、投资时间相对较长等特点是众多投资者对信托产品的印象。信托资金门槛大多在100万或300万，投资时长多在1年以上。数据显示，近三年发行的各类信托产品中，期限为1年以上(含1年)的信托产品占比达90%以上，2年以上占比接近一半。这意味着投资者认购大多数信托产品后，需要持有1年以上的时间才能收回本金及获得收益。通常而言，除证券类等少量信托产品可以中途赎回外，大部分信托产品流动性比其他金融产品差。无法快速盘活资产从而提高流动性一直是信托产品的一个“短板”，信托行业就此提出了众多解决方案，大致可以归结为信托产品结构设计和市场构建两个层面。
信托产品结构设计层面，可以在信托存续期间设置开放期，从而缩短投资者的投资期限，满足其流动性需求。如平安信托推出的平安财富·日聚金跨市场货币基金1号系列集合资金信托计划，该产品有1个月、3个月、6个月、9个月及12个月5个投资期限，产品投资银行存款、货币市场基金、债券基金、银行间债券以及低风险的固定收益类产品，产品风险较低、收益高于同期限银行定期存款利率、流动性强、并且无固定管理费，适合有短期资金配置需求的机构及个人投资者。这一类信托产品又被称为资金池信托产品，通过“期限错配、循环发行、汇集运作”，一方面实现了投资者的流动性需求，一方面又能保证信托财产的正常运作。

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