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• 重大事项业主委员会能代理业主起诉。当事人能力，即当事人的民事诉讼主体资格，是当事人作为民事诉讼当事人的资格。凡具有民事权利能力，就具有当事人能力业主大会赋予的其他职责。
  黄益旺2019-11-05 23:02:15
• 当事人能力，即当事人的民事诉讼主体资格，是当事人作为民事诉讼当事人的资格。凡具有民事权利能力，就具有当事人能力的利益，执行业主大会的决议参加诉讼的，故属于职务上的当事人，其诉讼行为当受业主和业主大会的监督。业主委员会与其他组织的这一差异，决定了业主委员会在行使诉讼权利、履行诉讼义务时与其他组织应有所不同：当业主的权利受到侵害，业主委员会欲维护业主的合法权益，作为原告行使起诉权时，业主委员会应当按照《物业管理条例》的规定召开业主大会或业主代表大会，并通过委托业主委员会起诉的决议、备案，此时业主委员会取得了代表业主起诉的权利，可直接以业主委员会的名义向法院起诉。
  堵新心2019-11-05 22:19:31
• 对人的效力。由于业主公约必须经过物业管理区域内业主签字承诺，因此业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里，有如下几点值得说明：1、业主公约对业主的效力仅限于业主进行的有关物业管理的行为，对其他行为没有效力。如业主出租自有物业，应受业主公约的约束，但业主出租自己的其他物品，则不受业主公约的约束。2、业主公约对非业主物业使用人也发生法律效力。非业主物业使用人一般指物业的承租人、借用人、代管人、典用人等实际使用物业的人，由于业主公约的一项核心的内容是规范对物业的使用秩序，而非业主使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接的与非业主物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。作为物业管理区域内最高自治规范的业主公约当然能约束非业主物业使用人。3、业主公约对物业的继受人即新业主自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时，对已经生效的业主公约存在默示，自愿接受业主公约的约束。4、业主公约对物业管理事务的具体承担者物业管理企业具有约束力。物业管理企业获得物业管理权限的法律基础是物业管理服务合同。一般认为物业管理服务合同属于委托合同的一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业管理企业属于受托人的地位。在逻辑上，物业管理企业是业主管理意志的延伸。在实务中，作为管理依据的业主公约是物业管理企业的进行管。业主公约是业主做出的一个承诺，在享受权利的时候要承担一定的义务，很显然这涉及到了业主的利益，因此在签业主公约的时候要特别注意，哪些是自己可以处理的，哪些是要受物业的限制，把这些搞清楚了，才可以保护自己的利益，需要提醒的是，如果物业的服务与公约不一样，那我们就不是必须的遵守了。
  齐晓岚2019-11-05 22:02:21