国税发201931号第二十六条可否销售原则...-问答

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国税发201931号第二十六条可否销售原则

辛崇兴 2019-11-03 18:17:00

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国税发201931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。例如，某地级市房地产公司三季度销售未完工房屋，取得预售收入8360万元，毛利率按照10%，那么该房地产开发公司三季度应预缴企业所得税：8360万元×10%×25%=209万元。

齐敏珺2019-11-03 18:18:37

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国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2019〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。国家税务总局二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法文件号：国税发〔2019〕31号时间：二○○九年三月六日发布单位：国家税务总局第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。第六章附则第三十八条从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2019年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。第三十九条本通知自2019年1月1日起执行。

齐晓平2019-11-03 18:36:30

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　43.1夬：扬于王庭，孚号：“有厉。告自邑：“不利即戎。利有攸往。白话夬卦：王庭里正舞蹈作乐。有人呼告：“有敌人来犯。邑中传来命令：“出击不利，要严阵以待。筮遇此爻，出外旅行则吉祥。解读夬guài，卦名。夬，《序卦：“夬者，决也。扬，《礼记?乐记》：“乐者非谓黄钟、大吕、弦歌、干扬也。干，兵器，今犹干戈连语。干扬，即以兵器为道具起舞。即所说武舞。孚号，即呼。戎，武装，这里指军事行动。即戎，犹言投入战斗。利有攸往，李镜池说：“是占行旅，不连上读。此卦是说当将帅拥兵叛乱之时，君侯应在宫廷之上予以宣扬揭露，并应用诚实的言辞大声号呼，国家和君王有危险。除此之外，还应告诉国人及臣下，不宜于用武力去解决。而且事虽如此，但是还是利于前去解决问题的。此处的“利有攸往”，实际上就是“九四”爻辞的“牵羊悔亡”这一办法。43.2《彖》曰：夬，决也。刚决柔也。健而说，决而和。扬于王庭”，柔乘五刚也。孚号有厉”，其危乃光也。告自邑，不利即戎”，所尚乃穷也。利有攸往”，刚长乃终也。白话《彖辞》说：夬，就是决断的意思。夬卦刚众荏弱，刚能决胜于柔。上卦为兑，兑义为悦;下卦为乾，乾义为健。刚健而又和悦，敢于决断而又能辑穆相处，这是夬卦的品德。小人被举用于王庭”，这是由于上六阴爻居于全卦阳爻之上。小人窃位，发号施令，声厉词严”，小人得势，蕴藏着危机，而且是普遍的危机。邑中传来命令说出击不利”，由于发兵出战，崇尚武力，这是穷困之道。利有所往”，是说上六之爻，孤悬独立，阳刚之爻再增进一步，则全卦纯阳，意味着小人消退，君子得势。解读夬卦下乾上泽，泽为水，乾为天，天上有水。水可润万物，但水如过多则溃决，危及众生，故不可使其过盛，必“夬”之。夬在十二消息卦中属三月，“是月也，生气方盛，阳气发泄，勿者毕出，萌者尽达”《礼记·月令》。卦中五阳一阴，阳盛阴衰，五阳共“夬”一阴。然阴凌驾于众阳之上，又切近“九五”之尊，犹小人当道，决之还有一定的难度。说文》：“夬，分决也”，即根据不同情况分别决定，分别处理。卦辞提出的办法：一是“扬于王庭”，即将小人的罪行公布于朝廷之上，使之无地自容，让众人认清他的真面貌;二是“孚号有厉”，诚信地发布号令，告诫人们要远离小人，戒备危险;三是“告自邑”，自邑中发布一道政令，让天下人都知晓;四是“不利即戎”，就是说，解决这类矛盾不用动武，要按客观规律办事，以诚信制之。43.3《象》曰：泽上于天，夬。君子以施禄及下，居德则忌。白话《象辞》说：本卦上卦为兑，兑为泽;下卦为乾，乾为天，可见泽水上涨，浇灌大地，是夬卦的卦象。君子观此卦象，从而泽惠下施，不敢居功自傲，并以此为忌。43.4初九：壮于前趾，往，不胜为咎。象》曰：不胜而往，咎也。白话初九：脚趾受伤，仍然继续前进，将由于脚力不胜而遭致灾难。象辞》说：脚力不胜而继续行进，将遭灾难。解读壮，借为戕，即伤。初九”阳刚居下，“壮于前趾”，有欲进之势。但上无所应，在“夬”之始就要前往，不但没有必胜的把握还会惹来灾祸，故诫之“往不胜为咎”。往不胜”这是必然，因“初九”位居卑下，势单力薄，有轻敌思想。43.5九二：惕号，莫夜有戎，勿恤。象》曰：有戎勿恤，得中道也。白话九二：恐惧地惊叫，夜间有敌来犯，但不足为患。象辞》说：有敌来犯，不足为患，由于九二之爻居下卦中位，像人得中正之道。解读惕号，惊碍。莫，古暮字。戎，这里指兵戎之灾。恤，担忧。九二”居下乾之中为“夬”之主。以阳刚之质处中居柔，有能进善守之象，“惕号”即时刻保持警惕，“莫夜有戎”是说要时刻提防小人暗箭之伤，这样则“勿恤”。43.6九三：壮于頄，有凶。君子夬夬独行，遇雨若濡，有愠，无咎。象》曰：君子夬夬，终无咎也。白话九三：颧骨受伤，这是凶象。君子匆匆忙忙地独个儿行路，碰上了雨，全身淋湿了，令人很不快，但没有灾难。象辞》说：君子匆匆忙忙地独个儿行路，但最后没有灾难。解读壮，借为戕。頄qiú求，颧骨。夬夬，借为趹趹，急定貌。濡，湿。愠，恼怒。九三”阳刚处乾卦之上，在五阳之中独与“上六”之阴相应。壮于頄，有凶”是说他的阳刚之气只表现在脸上，表面上怒气冲冲，而不真正去“夬”，则有凶险。爻辞诫之应该是“君子夬夬”即果断地与“上六”断绝关系。独行遇雨，若濡有愠”，“独行”指“九三”脱离众阳而单独与“上六”私交，得到了“上六”的润泽。遇雨”、“若濡”，看来俩人感情还不错，因此招至“有愠”，受到旁人的讥笑、谩骂;尽管如此，如果他能“夬夬”，还是“无咎”的。这里用了两个“夬”，是说要坚定不移地与小人决裂，不要同流合污，这样误会是会消除的。43.7九四：臀无肤，其行次且。牵羊悔亡，闻言不信。象》曰：其行次且，位不当也。闻言不信，聪不明也。白话九四：臀部受伤，走起路来踉踉跄跄。牵羊上路，悔恨丢失了羊儿，这是由于对别人的告诫不相信。象辞》说：行路艰难，由于九四阳爻而居阴位，像人处境不利。对于别人的告诫不相信，说明听觉虽好，但不明事理。解读次且，借为趑趄。马融说：“却行不前也。九四”以阳居阴失其位，在“夬”之时众阳皆进，而其“臀无肤”，欲居而不能安;不安则要行，“其行次且”，因失其刚性，行而又不能进，故而有悔。爻辞诫之“牵羊悔亡”，你跟在大家后面一起去“夬”就行了。九四”切近“九五”之尊，这里的“羊”指“九五”。而“悔亡”的关健是“闻言不信”，即不要听别人怎么说，自己要有主张;而要做到这一点，对“九四”来说还是很难的!43.8九五：苋陆夬夬中行，无咎。象》曰：中行无咎，中未光也。白话九五：细角山羊在道路中间蹦蹦跳跳，筮遇此爻无灾难。象辞》说：行中正之道，仅称无灾难，大概是没有将中行之道推广施行。解读苋，王夫之《周易稗疏》：“苋字当从*，而不从艸，音胡官切。山羊细角者也。说文》苋部：“山羊细角者，从兔足。陆，借为踛，跳而跑。中行，道路中间。中行无咎：《象辞》解“中行”为行中，犹言行中正之道，与经意有异。光，借为广。九五”阳刚居尊位，为“夬”之主，但比近“上六”之阴;“上六”在兑卦，有取悦于下之意并有欺凌之势，像马齿苋那样多浆汁而惑人。可“九五”刚正，“苋陆夬夬”，能像折马齿苋那样来决断。中行无咎”是说处理这类事情不要过急，更不能采取暴力行动，这也就是卦辞所说的“不利即戎”。43.9上六：无号，终有凶。象》曰：无号之凶，终不可长也。白话上六：狗在哭叫，预兆着终将有凶险之事。象辞》说：国无号令，其势必遭凶险，说明国运衰微，终不可保。解读无号，高亨说：“无，当作犬，形似而误。号，哭号。古时侯人以犬号为恶兆。器子?兼爱》下篇：‘昔者三苗大乱，犬哭于市。是其例。故爻辞言：‘犬号，终有凶。象辞》以为无号即无号令，与经意有别。上六”阴居卦之极，犹君子得时，小人失势，为众阳所“夬”之。无号，终有凶”，无须哭号，小人最终是要被“夬”去的。历朝历代都有小人当道之事。小人当道，祸国殃民，当然是统治者考虑要解决的问题。在商灭亡后，箕子说：“无偏无党，王道荡荡，无党无偏，王道平平”《尚书·洪范》，只有清除小人，统治政权才能得到巩固。易经》作者总结了历史的教训，在夬卦中阐明了清除小人的做法。卦中五阳一阴，小人在上，众阳共决之。夬的办法就是卦辞中所提出来的四条原则，总的来说是按内部矛盾处理，采取“中行”措施，不使用武力。但清除小人不是轻而易举之事，初九“往不胜”，没有胜利的把握;九二“惕号”，时刻保持警惕;九四“臀无肤”，只有“牵羊”。而“九三”和“九五”与小人有些暧昧关系，三独与“上六”相应，有“遇雨若濡”之象;五亲比于“上六”，受其甜言蜜语之惑，故爻辞戒之“夬夬”，即清除小人要痛下决心，绝不留情。易经》作者就是这样步步设辞，多角度地阐明清除小人应采取的政策、措施和应有的态度。

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