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• ×××项目贷款可行性评估报告第一部分概要一、评估说明本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部以下简称：委托方的委托，对××××项目申请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为2003年9月17日，本评估报告只为委托方审核贷款申请提供参考，不作其他用途。二、评估目的为委托方审核贷款申请提供参考三、评估依据本报告依据国家现行法律、法规、政策以及委托方、借款企业××××提供的相关资料进行评估，委托方和借款企业应对其提供资料的合法性、真实性、有效性和完整性负责。主要评估依据有：1、全国人大、国务院及有关部委、广东省和广州市有关部门颁发的法律、法规和政策；2、委托方和借款企业提供的有关资料；3、广州市房地产市场价格信息；4、我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料；5、其他资料。四、项目概况1、地理位置及环境××××项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站××，交通十分便利。邻近有祥景花园、白云骏景花园、黄石街办、白云金贵客运站、北区供电局等，公建及城市基础配套设施完善。目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区——白云新城。该项目处于未来白云新城北侧，占地总面积约11.5万平方米，总建筑面积近22.6万平方米，预计总投资约8.3亿元，整个项目建成后，将成为广州市内大型生态居住社区之一。2、项目背景××××项目由广州××××发展有限公司×××××向广州市白云区新景街萧岗经济联合社征地，进行商品房开发建设，该花园共分东区、西区和南区三部分，除东区由××公司开发建设外，西、南两区由××公司进行开发建设。西区占地近3万平方米、建筑面积6?6万平方米的楼宇已建成并全部售出入住；南区占地面积85802平方米、规划建筑面积172408平方米，目前正在开发建设当中，其中第一期8幢12层预计可于2004年4月竣工交付使用、第二期15幢小高层和高层预计于2019年3月全部竣工交付使用。3、项目规划情况根据广州市规划局《关于××××项目修建性详细规划的批复》，项目总体的控制性技术指标为：1建筑容积率2.545；2建筑密度：26.5％；3总建筑面积172408平方米其中地上建筑面积153951平方米，地下室建筑面积18457平方米，小学建筑面积12000平方米及其他配套建筑面积1765平方米；4绿地率37.5％；根据总体规划方案，×××××项目共建设23幢小高层和高层住宅楼和商住楼，地上层数分别为12至19层，住宅建筑面积合共132003.2平方米、商业建筑面积合计8183平方米；地下室1层、建筑面积合计18457平方米；另有配套小学和商业、居委会、公厕和煤气调压站。4、项目工程进度安排据×公司称，×××××项目从2003年5月开始动工建设，施工单位为广东××建筑有限公司，到2003年9月17日，第一期8幢楼宇已分别建至地上第7层和第10层，并已领取预售许可证。按××公司的建设计划，第一期8幢楼字预计于2004年3月完工交付使用，第二期15幢预计在2003年11月开始拆迁和工程建设，预计2019年3月以前可先后竣工交付使用。第二部分项目合法性与建设条件评价一、项目合法性评价目前，××××项目已办理《建设用地规划许可证》，第一期楼字已办理《建设工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广州市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等手续，也就是说，除未进行拆迁的第二期楼字外，该南区项目的规划、报建、施工、用地等各项手续均全部办理齐全具体详见附件资料，据××公司称，其第二期楼宇的各项手续正在申报办理过程中。二、项目建设条件评价1、项目技术经济指标据×司提供的《关于××××项目南区修建性详细规划的批复》，×××××项目的总建筑面积172408平方米，包括地上建筑面积153951平方米、地下室建筑面积18457平方米，各功能部分及其面积具体详见表1：单位：平方米、个序号项目指标备注1用地面积858022总建筑面积1724082.1地下室建筑面积18457地下室1层，为设备用房和配套停车场2.2地上建筑面积1539512.21其中：商业81832.22住宅132003地上12、15、16、17、18、19层2.23小学12000包括教学楼和学生宿舍2.24其它配套1765含会所、公厕、居委会等3容积率2.5454建筑密度27％5绿地率37.5％6车位个数466含不可售的社会停车位106个第三部分市场研究与分析一、项目投资环境分析内部收益率结论1基本方案6362050137402629.04％可行2销售价格下降5％6043950137220619.82％可行3销售价格下降10％572585013738610.85％可行4总投资成本上升5％6362052644244020.42％可行5总投资成本上升10％636205515085512.76％可行另外，从项目的现金流量表分析可知，××××项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得一定的竞争优势，通过预售收入再投入，可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。第七部分项目贷款风险分析贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有：1、市场风险当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，一方面加强了周边地区的居住氛围，另一方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路、黄石路一带已有多个大型商住小区正在建设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因此激烈竞争将难以避免。虽然西区、东区前期开发的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争中取得主导地位，建议××公司在保持小区建筑风格和客户定位一致的思路下，继续进行建筑设计、客户服务、入住后物业管理等方面的创新，以保持项目竞争力。2、工程建设风险项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第一期销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开发建设资金，严格控制好建设工期，保证开发建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。3、开发成本风险本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提高项目的经济效益建议开发企业、施工单位和监理单位更好地控制开发成本，力争减小贷款的偿还风险。4、政策风险政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白云机场的搬迁将于明年实施，其原有用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路一带已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。另外，近期广州市房地产管理部门为加强管理，对在建商品房项目的办理预售工作和预售抵押工作提高了要求如要达到结构封顶等，长远来说，有可能对项目未来的销售工作产生影响。第八部分评估结论上述分析表明，××××项目从静态和动态角度看在经济上和财务上都是可行的，其开发产品的市场有保障，但××公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。由于×公司只进行××××和南区的开发，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业，故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。
  齐明山2019-12-21 19:14:11
• 1投资估算依据及原则2总投资估算3自筹资金4贷款、融资5资金使用计划6借款偿还计划1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。2、用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告文件根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，再决定某个项目是否实施。另外，医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。3、用于申请进口设备免税主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。4、用于银行贷款的可行性研究报告商业银行贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，一般不需要再组织专家评审，部分银行贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理、分析正确、信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业实施走出去战略，在国外进行投资时，需编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也是需要可行性研究报告的。
  黄盛楠2019-12-21 18:41:01