资产证券化的股权没上市是否欺诈

龙国良 2019-12-21 22:56:00

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对价原本是英美合同法中的一个概念,其本意是指一方得到权利、权益、益处或是另一方换取对方承诺,所作出的或所承诺的损失、所担负的责任或牺牲。对价”一词在我国以正式文件的形式最早出现在《关于上市公司股权分置改革的指导意见》第8条“非流通股股东与流通股股东之间以对价方式平衡股东利益,是股权分置改革的有益尝试,要在改革实践中不断加以完善”,但在随后的《上市公司股权分置改革管理办法》和《上市公司股权分置改革业务操作指引》等文件中并没有具体明确对价的概念和内涵。在实践当中,对价可以理解为非流通股股东为取得流通权,向流通股股东支付的相应的代价,或者理解为以前非流通股东和流通股东取得相同的股份时所支付的成本不同。必须指出的是,支付的对价并不是对流通股股东支付的初始历史成本高于非流通股股东的一种补偿或调整,而是非流通股股东为了获得流通权而向流通股股东付出的一种代价-从经济学角度看,股权分置改革可以视为为了获得流通权而支付对价所展开的博弈,对价是冲突双方处于帕累托最优状况时实现帕累托改进的条件。对价的支付有以下几种理论依据:一是流通权价值补偿论。流通权价值指的是在股权分置市场下由于股票价格受到流通股股东对于他们所持股份不流通预期的影响,市场因此所给予流通股的高溢价。非流通股股东获得所持股份的流通权会导致流通股股东所持股权利益的损伤,或者资本利得的减少,所以非流通股股东必须向流通股股东进行一定的支付或补偿。二是溢价返还论。根据溢价返还观点,对价的形成依据实际上包括了流通股的非正常溢价和流通权的客观好处两大部分,这里的非正常溢价指的是由于流通限制导致的发行和再融资成本过高,以及二级市场交易价格中所包含的非正常溢价。对价支付的依据是非流通股股东为取得流通权而向流通股股东返还的流通溢价。三是市场供求论。该种观点的核心依据是,通过股权分置改革,原来将近70%的非流通股将获得流通权,势必造成二级市场股票供应量大以及快速增加,从而大大降低我国股票市场的价格中枢,如果获得流通权的非流通股股东不对流通股股东进行补偿,价格中枢的下移将造成原流通股股东的盲接损失。对价的支付依据是弥补流通股因为股权全流通所造成的贬值,对价的来源来自于对非流通股份上市流通后企业股权总价值增加的预期。四是双向补偿论。双向补偿论认为,非流通股转化为流通股的时候会导致流通股价格的下跌,但是在全流通过程中非流通股股东也要对充分保障流通股股东的利益不受损害作出相应承诺,因此在非流通股转化为流通股的过程中,双方实际上各自作出了让步,对价的支付依据就是要利用股份全流通所释放出来的价值,补偿流通股和非流通股两类股东在全流通过程中作出让步所导致的损失。主流对价支付方式的比较分析在前几批试点企业和目前已实施的改革方案中,对价形式已呈现出多样化的特征,其中以送股、缩股、权证、派现、回购为主流方式,掌握合理的对价形式有利于非流通股股东与流通股股东之间利益的均衡。一送股模式由非流通股股东向流通股股东转移股权,可以直接或间接降低市盈率水平,实施后投资者对“填权”的预期必将活跃市场交易。虽然由于非流通股股东持股比例下降,可能会在一定程度上影响上市公司实施其既定的发展战略,但是送股模式的操作直接简便,便于投资者判断,而且也比较符合投资者的心理偏好,容易获得市场和监管部门的认可。二缩股模式减少非流通股的股权比例,对流通股股东的持股数量没有任何影响,只改变非流通股在总股本中的比例,流通股股东虽没有得到直接的实际补偿,但他们的预期收益在于希望通过缩股,使公司的财务质量相应提高,并提升公司的整体投资价值。目前缩股的效应很明显,缩股后由于上市公司的总股本减少,同时也减少了控股股东的股权,对市场的扩容压力较小。三在权证模式下,当流通股价格在某一时点低于预没值时,权证持有者可以从发行者那里获得市价与预设值差额的补偿。对非流通股股东而言,权证对价的好处还在于,在获得流通权利的同时,还可避免大量的现金流出和股份转出,实现了对流通股股东利益的保护,以及避免非流通股股东的利益溢出。不过与其他几种方式相比而言,权证模式的实施难度较大。四派现模式不改变股权分置改革前后流通股股东的持股比例,对改革股权分置前后的证券市场价格没有太大的影响,但会导致上市公司现金流量的减少,造成一定的财务压力。目前单一的现金对价方案并不是投资者心理上欢迎的方式,从已实施的对价方案看,现金对价通常是作为一种辅助手段与其他对价方式相结合。五回购模式的实质是一种缩股行为,股份回购是国外成熟证券市场一种常见的资本运作方式和公司理财行为,运用到对价支付方式当中,股份回购可以达到活跃市场交易、调节市场供求关系、调整上市公司股本结构的目的。但股份回购方式是否能够真正提升上市公司的价值,对股价走势有何影响仍然有待于进一步查证,而且回购方式对监管措施也提出了更高的要求。从市场整体价值角度出发,缩股方式具有较大的优势。但缩股模式的运用要注意三个原则:第一,缩股比例的确定应该将原始认购成本与现行市价结合起来考虑,缩股比例不能太小;第二,缩股之后不能损害国有股东的利益,造成国有资产的流失;第三,缩股方案的制定和实施要注意市场沟通,防止不必要的市场抵触情绪。
米培燕2019-12-21 23:38:33

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  • 广义的实体资产证券化是指企业、项目和纯资产形态的资产经过一定结构安排,以组织的信用或资产的现金流为支撑发行受益凭证的过程。目前,一般来说资产证券化是指纯资产形态的证券化,姑且将其称为狭义的实体资产证券化。狭义实体资产证券化的核心产业链条包括搜寻适宜资产、构造资产池??资产组织再造??发行受益券。其制度精髓是“集合资产、分散投资者、专家理财”。
    黄甘颖2019-12-21 23:58:01
  • 资产证券化AssetSecuritization是近年来出现的一种金融创新,在发达国家已有一些卓有成效的实践。作为一种新型的融资手段,我国法律界与经济界开始关注这一问题,并在某些领域开始实验。尽管经济学家认为,我国的市场经济发展现状已基本具备了实施资产证券化的条件,但法学家们依然担心中国推行资产证券化的法律环境是否成熟?其立法与司法如何规范与调整这一新型的金融活动?现行法律制度对推行资产证券化是否存在阻碍,如何进行修改或废除?这些问题的提出成为近年来法律界关心的热门课题,其论著和讨论日益增多。本文试图从一个方面探索与资产证券化最为相关的担保制度中的权利质押问题,并着重对一般债权是否可以担保进行初步分析。一、资产证券化中的权利质押从法律的角度看,资产证券化中的资产主要是应收帐款,即发起人拥有的对其他人的债权。发起人凭借手中的债权担保来进行融资,这种权利担保一般采用质押形式。通说,权利质押是质押的一种重要形式,它以担保债权的履行而设立。一般认为,以所有权以外的可转让的财产权利而作的债权担保是权利质押的基本属性。因此,可以出质的权利必须是:私法上的权利、可让与的财产权、以及有权利凭证或有特定机构管理的财产权。我国《担保法》对可以质押的权利作了列举式规定第75条第1款规定的四种形式,但对第4项“依法可以质押的其他权利”未作明确的规定。在实践中,对“其他权利”的界定颇有争议。倾向于扩大解释的“肯定说”认为,只要符合可出资权利的一般特性要求,所有的财产权均可以出资:“否定说”认为,应严格遵守法定质押原则。如果没有法律上的规定,其他权利均不得出资;第三种观点认为,符合出资权利一般特性要求的权利原则上可以出资,但如果权利本身不具有商业上的稳定性,又不能控制的,则不宜作为质押的标的。在资产证券化中,用于债权担保的权利质押除了具有上述权利质押的一般要求以外,还必须符合资产证券化的本质特性。其一,这种权利质押是以可预见的现金流为支承的。可预见的现金流是进行资产证券化的前提,也是证券化产品的投资者投资的依据。最早的资产证券化的资产便是住宅房屋抵押贷款,以后又出现了信用卡应收账、汽车贷款应收账、版权专利费收入等。其二,这种用于质押的债权应该具有同质性,以便组建资产池。同质性是指,某些资产应具备标准化的法律文本,以便发起人将不同的债权集合成资产池。例如,银行取得的住房抵押贷款债权,其权利凭证是贷款银行和借款人之间权利义务的住房抵押贷款合同。这类合同都是标准化的文本,发起人可以将不同银行享有的住宅抵押贷款债权集合成资产池,进行证券化。二、一般债权、股份作为标的物的权利质押学界与立法都把权利质押作为质押的一种,并与动产质押相提并论。但事实上,权利质押的成立方法和实现方法与动产质押有很多不同,尤其是债权和股票作为标的物的权利质押,其担保作用类似于抵押。这种特殊性在资产证券化中就显得十分突出,我们以债权和股份为例。在债权作为权利质押的情况下,由于质权人仅占有权利凭证或仅在登记部门登记,其权利本身的真实性与权利凭证上记载的权利可能存在差异。因此,在权利质押后,如果发现权利不存在或权利落空,对质权人就会带来损害。此外,我国现行法律没有要求权利质押一定要通知权利的义务人,所以出质人在出质权利后还可以采取欺骗手段从权利义务人处取得权利,或放弃权利,甚至使权利消灭。在资产证券化交易过程中,资产由原始权益人将资产组合后转移给SPV特殊目的载体,这种转移在法律上表现为一个契约。如果前面所提到的权利的真实性有问题,那么将直接导致后面的契约的合法性。当资产出售后,SPV会确定一个服务商负责向原始债务人收取款项,还要委托一个信托机构负责对服务商收取款项进行管理并向债券投资者进行支付。这一连环流程都会由于权利不存在而带来一系列法律纠纷,所谓“皮之不存,毛之焉附”的逻辑在这一流程中可见一斑。由此,一般债权作为权利质押,尤其是用于资产证券化的权利质押,在法律操作上应该有更明确、严格的规定。从担保法的角度,对自始不存在的权利出质的处理,司法实务的做法是先确定质押合同无效;如果出质人的行为构成民事欺诈的,对债权人应承担赔偿责任。如何避免这一问题,涉及到债权证书和公示性这两个环节。我国现行法律没有对一般债权的质押程序作出相应的规定,担保法仅规定质押合同自质物移交于质权人占有时生效。也就是说,一般债权并不一定要表现为证书形式。问题是,一般债权如果没有证书证明,作为质押的安全性和担保性就较弱了。因此,对没有证书的一般债权,如果用于资产证券化中的权利质押,还必须强调先制作债权证书,再交付占有,否则质权不能有效成立。此外,一般债权的公示性也十分重要。在资产证券化中,一般债权质押仅仅交付债权凭证并不能完全保证质权人的利益。例如,以现金作为一般债权,如果第三债务人直接向债务人清偿,这些财产与债务人自己的财产混在一起,将影响质权人担保的优先权的行使。因此,当出质人交付了债权凭证后,还必须行使一个公示程序,以保证质权人的利益。资产证券化所要进行的证券化的资产大部分是一般债权。而现行法律对一般债权质押的规定有十分笼统,这就导致实践中的许多问题和法律纠纷难于解决。因此,以一般债权设质的应持谨慎态度,其实质要件和形式要件都应考虑在内。在以股份作为权利质押的情况下,尽管此类质权的设定方式与债权质押的设定基本相同,但具体方式和要求因股份、股票的性质不同而异。在我国,股份有合伙股份和公司股份两种。合伙股份的出让须全体合伙人同意,因此不宜设质。公司股份设质,根据有限责任公司和股份有限公司的性质,有不同的法律规定。前者根据我国《担保法》的规定,适用《公司法》的有关规定,有严格的法律限制。只有股份有限公司的股份,以公司发行的股票为表现形式,在交易场所可依法自由转让,因而最适宜设质。根据《公司法》的规定,记名股票应以背书方式或法律规定的其他方式转让,同时公司应将受让人的姓名或名称和住所记载于股东名册。我国《担保法》和《股票发行与交易暂行条例》对此作了专门的规定,即股票出质应向证券登记机构办理出质登记。可见,出质登记不仅是质权的对抗要件,而且还是其成立的要件。对于无记名股票的转让,《公司法》未作具体的限制。理论上,无记名股票交付后质押合同即生效。对于有限责任公司股份设质,按《担保法》第78条的规定,其成立要件是将股份出质记载于公司股东名册之日起生效,且出质人将其股份出质应经过公司半数以上股东同意。此类质押合同必须以股份出质记载于股东名册之日起才能生效。根据《担保法》的规定股份质押后,质权人享有的权利可以适用动产质权的一般规定。所不同的是,股份设质后,股东不因股票出质而丧失议事表决权等与人格属性密切相关的权利,即公益权。即质权人不能以占有股票取代股东的地位而参与公司决策和管理。此外,法律上还对股份出质人的行为有明确的限制。即出质人未经质权人的同意,不能进行导致股份消灭的行为。如与第三人进行致使入质股权消灭或变更的法律行为。我国《担保法》第78条规定:“股票出质后,不得转让。但经出质人与质权人协商同意的可以转让。出质人转让股票所得价款应向质权人提取清偿所担保的债权或者向与质权人约定的第三人提存。当质权人出让股票优先受偿时,如果实际所得高于所担保债权额,应将余款返还出质人,如果实际所得低于所担保债权额,仍可要求出质人补足余款。三、权利质押在资产证券化中的风险我们知道,证券化的基础资产来源于原始权益人对原始债务人享有的债权。这些资产都必须满足以下条件:即可预期的现金流或可被转换为可预期的现金。这里,可预期性就显得十分重要,它决定了资产支撑证券的价值。在资产证券化中,权利质押会使应收账款的可预期性受到以下风险的威胁。第一,债务人可能延迟履行或不履行付款义务,使预期目的落空。债务不履行可能有许多因素决定。例如,一般债权出质时,未作权利证书或出质人未将债权凭证交付质权人,导致延期履行或不履行义务。此外,有些债权清偿期先于所担保债权清偿期的,出质人未将债权的价格给主债权人或提存第三人。第二,信用风险的转移使质权人的利益受到损害。在资产证券化中,债权被转让给特定的目的实体SPV,由于SPV本身不是直接贷款人或信用提供者,所以它不对债务人的信用进行审查。对发起人来说,由于应收款项转让给SPV,其信用风险也就转让给投资者,所以他也会放松对债务人的审查。这种信用风险的转让使投资者的权益无法得到保障。第三,应收帐款的担保融资在操作中还有一些法律上的障碍。例如,现阶段对于应收账款的担保大多通过一般债权质押来操作。问题是,现行《担保法》对一般债权质押没有明确的规定,这种无法可依导致实践中难于操作,尤其是债权人无法对自己的行为作出准确的判断。因此,债权人对设置一般债权质权兴趣不大。与此相关的另一个问题是,一般债权的安全性也一直受到质疑。债权人在一般债权上设置的质权,其优先地位得不到保障,其安全性低于抵押权。在抵押权中抵押物虽没有转移占有,但抵押权人能有效地获得对抵押的物上权利,从而可以防治债务人抵押财产或重复抵押的风险。在动产质押中,质权人通过占有转移物,对物有留置权。这种权力对当事人有较大的压力,因而其担保能力较强。相比较而言,一般债权质押就存在很多风险。质权人仅仅占有的是债权凭证,这一凭证本身并不代表债权,况且质权人占有的债权凭证也不能完全阻止债务人转移债权;退一步说,转移之后,质权人也难于行使对物上的追索权,尤其是当质押的标的是现金的话,更谈不上所谓的物上权利了。从以上分析中我们可以看到,权利质押在资产证券化中仍有一些法律问题有待解决。当一般债权设押时,我们必须要考虑这种质押的特点和法律操作上的难点,尤其是对这种质押的出质人的处分权应有必要的限制。这部分内容大多规定在各国的民法典中,我们相信,在我国未来的《民法典》里也会有相关的规定。
    龚寅雷2019-12-21 23:20:13
  • 这应该是从资产负债表的分布结构上区分的。在资产负债表中,左栏是资产,右栏是负债和所有者权益。资产证券化是通过资产融资,所以是左方;股权是以所有者权益融资,债权是负债融资,所以是右方。
    龙帮媛2019-12-21 23:05:12
  • 证券化是指金融业务中证券业务的比重不断增大,信贷流动的银行贷款转向可买卖的债务工具。证券化发展在国际金融市场上表现为两个较为明显的特征:增加。银行作为代理人和投资者直接参与证券市场,并且将自己传统的长期贷款项目进行证券化处理。证券化包括资产证券化和融资证券化两类。所谓股权分置,是指A股市场上的上市公司的股份分为流通股与非流通股。股东所持向社会公开发行的股份,且能在证券交易所上市交易,称为流通股;而公开发行前股份暂不上市交易,称为非流通股。这种同一上市公司股份分为流通股和非流通股的股权分置状况,为中国内地证券市场所独有。股权分置不能适应资本市场改革开放和稳定发展的要求,必须通过股权分置改革,消除非流通股和流通股的流通制度差异。股权分置改革是为了解决A股市场相关股东之间的利益平衡问题而采取的举措。
    章要在2019-12-21 23:01:32

相关问答

对于注册会计师行业而言,在高度关注执业风险的前提下,提高执业素质和加强职业道德是不可或缺的两个重要环节。而培养专业判断能力无疑是提高执业能力的根本保证。从注册会计师执行审计业务的全过程来看,利用会计要素或会计报表相关项目之间内在的逻辑或勾稽关系进行专业分析,是培养专业判断能力的重要途径。本文拟通过案例分析的方式,向读者介绍一些具体的分析问题的方法。案例A:对公司利润操纵行为的识别一、公司相关财务数据为了便于阐述与分析问题,根据公司2000年度和2001年度会计报表及报表附注所披露的信息,将相关财务数据整理如表一:二、对公司相关财务数据的分析通过上述相关数据,我们不难计算出,该公司2000年度和2001年度的存货周转次数分别为2.04次和2.57次,即存货周转一次所占用的时间分别为179天和142天。笔者认为,作为一家坐落在省会城市的大型商业企业,这样的存货周转速度很不正常。为了验证判断,笔者特意收集了商业类上市公司这两个年度的相关财务数据,经计算,部分公司2001年度和2000年度存货周转次数分别是:西单商场,这样到2001年末,固定资产和在建工程虚增了34,164万元。至此我们就基本推理出了财政部对该公司财务造假行为所做结论的基本形成过程。总之,通过利用报表和报表附注相关项目之间的勾稽关系,可以对公司存在的利润操纵行为做出相应的识别。此外,通过计算“应收账款周转率”和“存货周转率”来修订计算出的“流动比率”和“速动比率”,通过现金流量表附注部分的“将净利润调整成生产经营活动获得的现金流量”中所列示的“固定资产折旧”、“无形资产摊销”项目的数额,与资产负债表中的“固定资产原值”和“无形资产”的数额相比较,也可以对公司所披露的相关会计政策的执行情况做出推断。这些都是很有效的鉴别会计报表可靠性的方法。通过这些方法来增强专业判断能力,无疑会大大提高注册会计师的专业胜任能力,提高审计质量,降低执业风险。
对价原本是英美合同法中的一个概念,其本意是指一方得到权利、权益、益处或是另一方换取对方承诺,所作出的或所承诺的损失、所担负的责任或牺牲。对价”一词在我国以正式文件的形式最早出现在《关于上市公司股权分置改革的指导意见》第8条“非流通股股东与流通股股东之间以对价方式平衡股东利益,是股权分置改革的有益尝试,要在改革实践中不断加以完善”,但在随后的《上市公司股权分置改革管理办法》和《上市公司股权分置改革业务操作指引》等文件中并没有具体明确对价的概念和内涵。在实践当中,对价可以理解为非流通股股东为取得流通权,向流通股股东支付的相应的代价,或者理解为以前非流通股东和流通股东取得相同的股份时所支付的成本不同。必须指出的是,支付的对价并不是对流通股股东支付的初始历史成本高于非流通股股东的一种补偿或调整,而是非流通股股东为了获得流通权而向流通股股东付出的一种代价-从经济学角度看,股权分置改革可以视为为了获得流通权而支付对价所展开的博弈,对价是冲突双方处于帕累托最优状况时实现帕累托改进的条件。对价的支付有以下几种理论依据:一是流通权价值补偿论。流通权价值指的是在股权分置市场下由于股票价格受到流通股股东对于他们所持股份不流通预期的影响,市场因此所给予流通股的高溢价。非流通股股东获得所持股份的流通权会导致流通股股东所持股权利益的损伤,或者资本利得的减少,所以非流通股股东必须向流通股股东进行一定的支付或补偿。二是溢价返还论。根据溢价返还观点,对价的形成依据实际上包括了流通股的非正常溢价和流通权的客观好处两大部分,这里的非正常溢价指的是由于流通限制导致的发行和再融资成本过高,以及二级市场交易价格中所包含的非正常溢价。对价支付的依据是非流通股股东为取得流通权而向流通股股东返还的流通溢价。三是市场供求论。该种观点的核心依据是,通过股权分置改革,原来将近70%的非流通股将获得流通权,势必造成二级市场股票供应量大以及快速增加,从而大大降低我国股票市场的价格中枢,如果获得流通权的非流通股股东不对流通股股东进行补偿,价格中枢的下移将造成原流通股股东的盲接损失。对价的支付依据是弥补流通股因为股权全流通所造成的贬值,对价的来源来自于对非流通股份上市流通后企业股权总价值增加的预期。四是双向补偿论。双向补偿论认为,非流通股转化为流通股的时候会导致流通股价格的下跌,但是在全流通过程中非流通股股东也要对充分保障流通股股东的利益不受损害作出相应承诺,因此在非流通股转化为流通股的过程中,双方实际上各自作出了让步,对价的支付依据就是要利用股份全流通所释放出来的价值,补偿流通股和非流通股两类股东在全流通过程中作出让步所导致的损失。主流对价支付方式的比较分析在前几批试点企业和目前已实施的改革方案中,对价形式已呈现出多样化的特征,其中以送股、缩股、权证、派现、回购为主流方式,掌握合理的对价形式有利于非流通股股东与流通股股东之间利益的均衡。一送股模式由非流通股股东向流通股股东转移股权,可以直接或间接降低市盈率水平,实施后投资者对“填权”的预期必将活跃市场交易。虽然由于非流通股股东持股比例下降,可能会在一定程度上影响上市公司实施其既定的发展战略,但是送股模式的操作直接简便,便于投资者判断,而且也比较符合投资者的心理偏好,容易获得市场和监管部门的认可。二缩股模式减少非流通股的股权比例,对流通股股东的持股数量没有任何影响,只改变非流通股在总股本中的比例,流通股股东虽没有得到直接的实际补偿,但他们的预期收益在于希望通过缩股,使公司的财务质量相应提高,并提升公司的整体投资价值。目前缩股的效应很明显,缩股后由于上市公司的总股本减少,同时也减少了控股股东的股权,对市场的扩容压力较小。三在权证模式下,当流通股价格在某一时点低于预没值时,权证持有者可以从发行者那里获得市价与预设值差额的补偿。对非流通股股东而言,权证对价的好处还在于,在获得流通权利的同时,还可避免大量的现金流出和股份转出,实现了对流通股股东利益的保护,以及避免非流通股股东的利益溢出。不过与其他几种方式相比而言,权证模式的实施难度较大。四派现模式不改变股权分置改革前后流通股股东的持股比例,对改革股权分置前后的证券市场价格没有太大的影响,但会导致上市公司现金流量的减少,造成一定的财务压力。目前单一的现金对价方案并不是投资者心理上欢迎的方式,从已实施的对价方案看,现金对价通常是作为一种辅助手段与其他对价方式相结合。五回购模式的实质是一种缩股行为,股份回购是国外成熟证券市场一种常见的资本运作方式和公司理财行为,运用到对价支付方式当中,股份回购可以达到活跃市场交易、调节市场供求关系、调整上市公司股本结构的目的。但股份回购方式是否能够真正提升上市公司的价值,对股价走势有何影响仍然有待于进一步查证,而且回购方式对监管措施也提出了更高的要求。从市场整体价值角度出发,缩股方式具有较大的优势。但缩股模式的运用要注意三个原则:第一,缩股比例的确定应该将原始认购成本与现行市价结合起来考虑,缩股比例不能太小;第二,缩股之后不能损害国有股东的利益,造成国有资产的流失;第三,缩股方案的制定和实施要注意市场沟通,防止不必要的市场抵触情绪。
1.国际上房地产证券化的成功经验。自从1930年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来,各市场经济国家均推出了多样化且富有弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。2.土地产权和房地产产权改革提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深入,用地单位或居民逐步拥有了房地产产权,通过承租国有土地,补交土地出让金的方式拥有了土地使用权。同时,住房制度的改革使居民通过购买公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步拥有了住房的所有权,为土地和房屋的抵押开辟了道路,也为房地产权益的分割提供了条件,为推广房地产证券化做了积极的准备。3.快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看,我国金融体制改革不断深化,经济运行状况良好,发展势头强劲。国民经济连续几年保持了7.5%以上的增长率,为房地产证券化创造了一个稳定的宏观经济环境。2003年以来,我国房地产投资增速快速下降,但房地产投资额一直处于上升趋势,总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。同时,国家针对房地产金融领域的违规操作现象,自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产证券化提供了经济基础。1.房地产市场存在巨大资金缺口。1998年住房制度市场化改革以后,城镇居民长期被抑制的住房需求逐步释放,投资性的需求在增长。但从房地产市场供给上看,现在我国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本,银行贷款、信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式均有一定局限性,只有推行房地产证券化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好地解决房地产开发资金短缺的矛盾。房地产进入流通领域满足单位和个人的消费需要,庞大的住房消费市场的资金来源不可能依靠国家财政,也不可能完全依靠银行,住房消费的直接融资势在必行,推行房产证券化成为一种必然。2.住房抵押贷款证券化业务基本成熟。住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一,其原始债务人信用较高,资金流动性稳定,安全性高,各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而我国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来,住房抵押贷款不断上升已经初步形成规模。3.庞大的房地产证券化投资需求群体。我国居民拥有大量储蓄。2019年3月末,我国人民币储蓄存款余额12.9万亿元,同比增长15.5%,这样一个拥有大量结余资金的群体,将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。首先,证券可以根据需要以一定的面额等额分割,可以用较小的数额表现,房地产证券化的实施将大大降低资金进入的“门槛”。其次,房地产证券不仅可以使投资者享受资金在房地产领域运动所产生的增值回报,在有价证券代表有关房地产产权如持有房地产产权收益凭证的情况下,这笔资金可以根据需要转化为房地产的实物消费。4.走向规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国已形成基本框架,资本市场的发展不仅为房地产证券提供了市场规模,也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。我国的证券市场也已初具规模,形成了以众多证券公司组成的证券发行市场和上海、深圳两地证券交易所、STAQ系统和NET系统为代表的证券交易市场,并且交易的容量和辐射范围不断地扩大,硬件和软件均达到国际先进水平,这就为房地产证券的交易提供了良好的发展空间。首先,房地产证券化虽然原理简单,但真正的实施难点很多。其次,我国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题,不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益,如何设计合理的房地产证券化会计制度将是一个漫长的过程。第三,我国对房地产证券化技术的研究刚刚起步,国内缺乏相关技术人才,房地产证券化具体操作技术尚不成熟,这将成为制约我国房地产证券化进程的重要因素。