房地产信托面临的风险有哪些?

齐春生 2019-11-05 23:09:00

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房地产信托面临的风险
1.国家宏观政策影响
当前中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势随着央行121号文件和国务院18号文件的出台房地产通过银行融资的难度增大信托公司的竞争优势虽然开始显 现但同时也将风险转移了过来2005年银监会出台了212号文件明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛原来占60%以上的房地产信托门槛提高了因此影响到 了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
2.房地产自身行业风险
房 地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托例如上个世纪九十年代房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的 结果如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托根据建设部政策研究中心最新发表的调查 报告显示2005年1—12月份我国房地产投资增幅不断降低其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控房地产自身行业风险增 加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
3.项目自身及市场风险
信 托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险但这些风险控制措施都有一定的局限性即使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专 业的房地产投资分析和投资管理人员市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀 风险等这种风险可分为系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的主要来源之一因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消 费文化等因素而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4.产品设计上的缺陷
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念即一旦项目灭失或者损害基本都是由投资者买单公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷但是如果真的小概率事件出现了那么投资者便会遭受巨大的损失。
5.信息不对称
为 了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融到资金只证明了自己的经验和实力避讳自己曾经在项 目上出现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险 的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于信息的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险。
7.财产所有权风险
《信 托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分 的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投 资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如 购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险。
8.信托公司管理不善风险
《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
齐晓娇2019-11-05 23:36:44

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其他回答

  • 风险来自房市不稳。房市不稳,意味着资产波动风险。对于信托产品来说,底层资产的不稳定就是最大的一个风险点。
    连丽艳2019-11-06 00:00:26
  • 房地产信托的主要风险来自于:
    1赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。
    2项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测,而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景,很少揭示项目风险,如投资者轻信信托公司推介,不审慎决策,将面临很多潜在的风险。
    3操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制,普通投资者一般资金在二三十万、三四十万,但因为房地产融资额大,有的需要一两个亿的资金,有了200份的限制,单笔金额便很大,给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言,并不容易接受。
    4自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱,经营风险偏高,利润较低等;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段,一般依赖于银行后续资金介入,或由银行资金替代而顺利退出,或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出,能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此,房产信托在我国当前环境下,必须与银行紧密配合,单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大,在信托公司做出投资或贷款决策时,难以把握这些潜在影响因素,因此,信托公司的决策总是存在一定的风险,无法规避。
    连伟祥2019-11-05 23:54:36
  • 信托公司管理不善风险
    《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
    齐景凯2019-11-05 23:19:02

相关问答

1、保险一次报和第二次报对下一年的保费没有区别。2、投保车辆在上一个保险年度中有无赔款记录对今年保费的价格有很大的影响,目前各公司对连续3年及3年以上没有发生赔款的车辆会在基准费率下同之上给予7折的优惠,连续两年的会给予8折的优惠,仅上年度无赔款的也会给予9折的优惠。3、无赔款的可以享受到不同程度的优惠,一旦出险的自然享受不到优惠措施,并且如果发生赔款次数过多,保费还会有较大的上幅。4、目前绝大部分保险公司采取的政策是,对于一年理赔两次的,不会影响下一年的保费,还能享受到保险公司的优惠;三次理赔的,保费不打折;三次以上的,保费将上浮10%~20%;五次以上的,被“拒保”的可能性很大,这个各家保险公司可根据客户情况来定。5、绝大部分保险公司,在车险方面的浮动机制,与上一年度车主的保险理赔次数有关,但理赔次数并不等同于报案次数,如果报案、定损后车主不去赔付,依然不算理赔。6、理赔次数与理赔金额也是无关的,如果是在两次范围内,但是金额属于1000元以上,也不会影响下一年的保费。扩展资料近因原则1、近因原则是指造成保险标的损失的最直接、最有效的原因,这是保险理赔过程中必须遵循的原则,按照这一原则,当被保险人的损失是直接由于保险责任范围内的事故造成的,保险人才予以赔偿。2、也就是说,保险事故的发生与损失事实的形成,两者之间必须有直接因果关系的存在,才能构成保险赔偿的条件。3、灵活运用保险近因原则是消费者维权的手段。理赔依据近因而来1、现实生活中,引发损失的原因多种多样,针对不同的导致损失的原因,在运用近因原则时也各不相同。但是常见的主要有以下两种:2、引发损失的原因单一由单一原因引发损失的情况,在实际理赔过程中操作相对简单。实践中,理赔人员只需要判定这一原因是否属于保险责任即可,而投保人、被保险人及受益人也往往很少会有异议。3、比如,张某在走山路的时候不小心摔坏了腿,如果张某买了意外险,那么保险公司就应该给予张某相应的保险金,但是如果张某投保的是重疾险,那么保险公司不需理赔,这明显超越了重疾的承保范围。保险理赔。
1、当事人不同。信托的当事人是多方的,从法律上讲,至少有委托人、受托人、受益人三方,有时受益人还不止一个。而委托代理的当事人,仅有委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)双方。
2、行为成立的条件不同。信托是以财产为中心而构成的法律关系。没有信托财产,委托者与受托者就签不成合同,但是委托合同并不一定要有财产,在没有财产的情况下也可以成立,如委托别人去购买房子,或者委托别人代替自己签定买卖合同,这就与信托不一样。
3、财产的占有权变化不同。信托时财产占有权转移到了受托者手中,由受托人代为管理和处理。而委托、代理的财产占有权始终由委托人或被代理人掌握,并不发生占有权的转移。如委托别人出售房子,受托者得到的只是出售权,而不是房子的占有权。
4、权责不同。信托财产的管理和处理权归属于受托人,别人不得干预。如某人要出售房子,先把房子信托给受托人,从这时起,委托者对房子便没有占有权了,能够把房子卖掉的,只是取得了占有权的受托者。而代理时,虽然把代理权交给了代理人,被代理人本人仍然拥有对财产的管理和处理权。
至于委托和代理相比,一般委托中受托者比代理人的权限大。如出售房子,委托时,委托人给了受托者卖掉房子的权限后,至于如何出售,多少价钱,可以由受托者决定。但代理时,代理人只能根据委托人的具体交代去执行。