说说房地产信托风险管理存在哪些问题?

龚小峰 2019-11-05 22:40:00

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房地产信托面临的风险
1.国家宏观政策影响
当前中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势随着央行121号文件和国务院18号文件的出台房地产通过银行融资的难度增大信托公司的竞争优势虽然开始显 现但同时也将风险转移了过来2005年银监会出台了212号文件明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛原来占60%以上的房地产信托门槛提高了因此影响到 了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
2.房地产自身行业风险
房 地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托例如上个世纪九十年代房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的 结果如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托根据建设部政策研究中心最新发表的调查 报告显示2005年1—12月份我国房地产投资增幅不断降低其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控房地产自身行业风险增 加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
3.项目自身及市场风险
信 托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险但这些风险控制措施都有一定的局限性即使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专 业的房地产投资分析和投资管理人员市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀 风险等这种风险可分为系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的主要来源之一因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消 费文化等因素而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4.产品设计上的缺陷
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念即一旦项目灭失或者损害基本都是由投资者买单公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷但是如果真的小概率事件出现了那么投资者便会遭受巨大的损失。
5.信息不对称
为 了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融到资金只证明了自己的经验和实力避讳自己曾经在项 目上出现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险 的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于信息的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险。
7.财产所有权风险
《信 托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分 的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投 资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如 购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险。
8.信托公司管理不善风险
《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
赵颖隽2019-11-05 23:00:20

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其他回答

  • 风险来自房市不稳。房市不稳,意味着资产波动风险。对于信托产品来说,底层资产的不稳定就是最大的一个风险点。
    龚小青2019-11-09 02:03:38
  • 信托公司管理不善风险
    《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
    齐映山2019-11-05 23:18:10
  • 房地产信托的主要风险来自于:
    1赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。
    2项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测,而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景,很少揭示项目风险,如投资者轻信信托公司推介,不审慎决策,将面临很多潜在的风险。
    3操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制,普通投资者一般资金在二三十万、三四十万,但因为房地产融资额大,有的需要一两个亿的资金,有了200份的限制,单笔金额便很大,给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言,并不容易接受。
    4自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱,经营风险偏高,利润较低等;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段,一般依赖于银行后续资金介入,或由银行资金替代而顺利退出,或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出,能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此,房产信托在我国当前环境下,必须与银行紧密配合,单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大,在信托公司做出投资或贷款决策时,难以把握这些潜在影响因素,因此,信托公司的决策总是存在一定的风险,无法规避。
    齐斯文2019-11-05 22:54:21

相关问答

法律关系与其他社会关系的根本区别是合法性。法律关系,是指法律规范在调整人们的行为过程中所形成的具有法律上权利义务形式的社会关系。现实社会关系的主观形式。法律关系与其他社会关系的根本区别:1、法律关系是以法律规范为前提的社会关系法律关系是由于法律规范的存在而建立的社会关系,没有法律规范的存在,也就不可能形成与之相应的法律关系。法律关系与法律规范两者之间的关系可以从两个方面来理解:一方面,法律规范是法律关系存在的前提,没有相应的法律规范的存在就不可能产生法律关系。另一方面,任何一种法律规范只能在具体的法律关系中才能得以实现。法律规范只规定人们的行为规范和相应的法律后果,它所针对的对象为一类人,因此具有普遍适用性。只有当人们按照法律规范的行为模式,或者说符合一定的法律事实时,才形成了针对于个人之间的权利义务关系。2、法律关系是以权利义务为内容的社会关系法律关系与其他社会关系的重要区别,就在于它是法律化的权利义务关系,是一种明确的、固定的权利义务关系。这种权利和义务可以是由法律明确规定的,也可以是由法律授权当事人在法律的范围内自行约定的。3、法律关系是以国家强制力作为保障手段的社会关系通过社会舆论和道德约束来实现的社会关系具有不稳定性和非强制性。而在法律关系中,一个人可以做什么、不得做什么和必须做什么都是国家意志的体现,反映国家对社会秩序的一种维持态度。当法律关系受到破坏时,就意味着国家意志所授予的权利受到侵犯,意味着国家意志所设定的义务被拒绝履行。这时,权利受侵害一方就有权请求国家机关运用国家强制力,责令侵害方履行义务或承担未履行义务所应承担的法律责任,也即对违法者予以相应的制裁。因此,一种社会关系如果被纳入法律调整的范围之内,就意味着国家对它实行了强制性的保护。这种国家的强制力主要体现在对法律责任的规定上。扩展资料:法律的制定和实施都需要道德来维持从工具理性与价值理性角度看,法律侧重于工具理性,道德则倾向于价值理性,二者不可分割。法律的制定和实施都需要道德来维持。法律本身是由人制定、参照和执行的工具,在制定法律时,必然蕴含了法律制定者的价值理性和道德理想,工具在设计制造和选择使用时都存在一个价值指向问题,都离不开价值理性。但任何工具都是一把“双刃剑”,因此我们不能贬低法律的作用,也不能认为它是万能的,“法律”本身是一个工具,其立法、执法和司法过程中都离不开价值理性。当法官和律师丧失道德约束时,再好的法律也会被他们变为“恶法”,再多的法律也难以约束他们。对于这一点,近些年中国政法系统出现的一系列违法犯罪的现实事件可以作为实证,难道国家政法高层、国家大法官和全国著名律师还不懂法?非也,是懂法者丢失了基本道德,不再敬畏“心中的道德律”。也许有人会说,这些人最终还是靠法律来制裁的。但前提是:最终审判制裁这些人的另一些法官和律师必须有道德、正义和良知,否则徇私枉法还会无限循环。法律必须通过道德才能真正得以维护从哲学的内外因关系看,道德的实现靠“自律”,法律的实现靠“他律”。道德对人的行为约束是内因,法律对人的行为约束属于外因。唯物辩证法认为外因是变化的条件,内因是变化的根据,外因通过内因而起作用”。因此,法律这一“外因”,必须通过道德这一“内因”,才能真正得以维护,才能实现其价值,道德作为内因是矛盾的主要方面。在社会治理方式的改革中,我们必须抓住内因、根据、主要矛盾,社会治理的根本是道德建设而不是法律制裁,尽管法律制裁绝不可少。比如,在当前轰轰烈烈的反腐败运动中,我们看到一只只“老虎”和“苍蝇”被抓,甚是高兴,但是,打“老虎”、“苍蝇”只是治标,只是在“不敢腐”上迈出了第一步。虽用法律方式对已腐败者进行了强力惩处,但“靠关系抢占社会资源”的民众腐败心理和“靠权力来寻租”的官员腐败心理依然广泛存在。只要“商品拜物教”的信仰还存在,只要“钱本位”、“官本位”的信条根深蒂固,不破除“内因”中“行贿受贿”等非道德诉求,只要人们“不想腐”的文化心理没有形成,就一定还会前“腐”后继。法治思维”和“法治方式”是需要的,能治标,能震慑,能促使“不敢腐”的心理产生,但只有高度重视道德环境建设,“不敢腐、不能腐、不想腐”的局面才可能形成。法律关系人民论坛网-从道德与法律关系看社会治理。