房地产投资信托基金的运营模式有哪些呢？...-问答

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房地产投资信托基金的运营模式有哪些呢？

齐明华 2019-11-05 22:20:00

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目前在我国房地产信托投资基金的模式可以分为：
1、信托+代理模式。我国现行的房地产信托业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”结构，其优势就在于能够突破200份限制。北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表。
2、前海BOT模式。万科与鹏华基金共同推出的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已经被证监会受理。这一基金的突破在于：
（1）突破了传统的私募REITs产品，公募的形式让更多投资者参与进来；
（2）这只REITs针对的是不动产，此前很多与此类似的ABS项目并未投资房地产。
3、基金+有限合伙模式。在该REITs结构中，REITs本身是不直接拥有房地产的，而是拥有有限合伙企业中的控制权益，通过经营该合伙企业从而控制旗下的所有物业资产。然而，此种REITs模式还没有完全放开，未来如何在我国能否正常落地还有待考量。
4、基金+信托。对于传统商业地产，资金退出的模式只有两种：
（1）将商铺卖出快速获得现金流，不适合商区协同运营；
（2）开发商对商铺自行运营，对开发商的商业造成大量的资金沉淀，且运营能力要求较高。

章西林2019-11-05 22:38:35

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其他回答

基金+有限合伙模式。

chaniuduan2019-11-10 09:38:35
信托+代理模式。

第七盏灯2019-11-10 09:38:35
基金+信托。对于传统商业地产，资金退出的模式只有两种：
（1）将商铺卖出快速获得现金流，不适合商区协同运营；
（2）开发商对商铺自行运营，对开发商的商业造成大量的资金沉淀，且运营能力要求较高。

bailonghuan2019-11-10 09:38:35

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关键成功因素分析法的案例分析

一、区别：价值链分析法：是由美国哈佛商学院教授迈克尔波特提出来的，是一种寻求确定企业竞争优势的工具。即运用系统性方法来考察企业各项活动和相互关系，从而找寻具有竞争优势的资源。价值链分析法由波特首先提出，它将基本的原材料到最终用户之间的价值链分解成与战略相关的活动，以便理解成本的性质和差异产生的原因，是确定竞争对手成本的工具，也是SCM制定本公司竞争策略的基础。可以从内部、纵向和横向三个角度展开分析1.内部价值链分析.这是企业进行价值链分析的起点。企业内部可分解为许多单元价值链，商品在企业内部价值链上的转移完成了价值的逐步积累与转移。每个单元链上都要消耗成本并产生价值，而且它们有着广泛的联系，如生产作业和内部后勤的联系、质量控制与售后服务的联系、基本生产与维修活动的联系等。深入分析这些联系可减少那些不增加价值的作业，并通过协调和最优化两种策略的融洽配合，提高运作效率、降低成本，同时也为纵向和横向价值链分析奠定基础。2.纵向价值链分析它反映了企业与供应商、销售商之间的相互依存关系，这为企业增强其竞争优势提供了机会。企业通过分析上游企业的产品或服务特点及其与本企业价值链的其他连接点，往往可以十分显著地影响自身成本，甚至使企业与其上下游共同降低成本，提高这些相关企业的整体竞争优势。例如，施乐公司通过向供应商提供其生产进度表，使供应商能将生产所需的元器件及时运过来，同时降低了双方的库存成本。在对各类联系进行了分析的基础上，企业可求出各作业活动的成本、收入及资产报酬率等，从而看出哪一活动较具竞争力、哪一活动价值较低，由此再决定往其上游或下游并购的策略或将自身价值链中一些价值较低的作业活动出售或实行外包，逐步调整企业在行业价值链中的位置及其范围，从而实现价值链的重构，从根本上改变成本地位，提高企业竞争力。四川峨铁的重组便是个典型的例子。川投集团整体兼并峨铁厂、嘉阳电厂和嘉阳煤矿，重组后占峨铁生产成本60%的电价将大幅降低，每年可节约成本几千万元。通过调整，峨铁的产量可以上一个台阶，实现规模经济，又可降低单位固定成本。而对嘉阳电厂和嘉阳煤矿而言，则有了一个稳定的销售市场，其销售费用亦大幅降低。同时川投集团还并购了长钢股份，为峨铁打开了销路。这一重组并购搞活了三家劣势国有企业。如果从更广阔的视野进行纵向价值链分析，就是产业结构的分析，这对企业进入某一市场时如何选择人口及占有哪些部分，以及在现有市场中外包、并购、整合等策略的制定都有极其重大的指导作用。3.横向价值链分析这是企业确定竞争对手成本的基本工具，也是公司进行战略定位的基础。比如通过对企业自身各经营环节的成本测算，不同成本额的公司可采用不同的竞争方式，面对成本较高但实力雄厚的竞争对手，可采用低成本策略，扬长避短，争取成本优势，使得规模小、资金实力相对较弱的小公司在主干公司的压力下能够求得生存与发展；而相对于成本较低的竞争对手，可运用差异性战略，注重提高质量，以优质服务吸引顾客，而非盲目地进行价格战，使自身在面临价格低廉的小公司挑战时，仍能立于不败之地，保持自己的竞争优势。关键成功因素法：是以关键因素为依据来确定系统信息需求的一种MIS总体规划的方法。在现行系统中，总存在着多个变量影响系统目标的实现，其中若干个因素是关键的和主要的是指对未来的信息系统投资的数量和范围的决策。它是确定规划层次和资源以及IT组合影响的方法。组合规划基本思想从战略影响中标出企业现存的和未来的IT应用组合的特征，即其对企业生存前景的影响。基于战略对应的信息化管理过程的框架：1IT战略定位从IT的发展和企业自身信息化应用能力出发，确定企业信息化的总体目标，并将它与运营战略目标相匹配。基本思路是将运营战略、IT战略按一定的特征属性分类，再应用波士顿矩阵分析方法进行匹配。Miles-Snow运营战略模型和McFarlanIT战略模型就是比较典型的分类框架，前者把运营战略划分为防御型、前瞻型和分析型3种，后者把IT战略划分为支持、关键运营、竞争潜力和战略应用4种。关键因素分析即识别达成战略对应状态的关键战略要素。除了分析竞争战略、信息技术、系统设计和开发、盯基础设施等方面的因素以外，还应分析规划过程、实施过程中的其它影响因素，包括IT管理体制、组织文化、信息化活动等方面。例如，ISP过程中高层管理人员及普通用户的参与、企业规划中IS人员的参与以及企业管理人员与IS人员对企业的运营战略、IT战略、运营管理活动的共同理解和认识等。确定战略体系一个完整的IT战略体系包括系统战略、技术战略和管理战略3个层次。其中，系统战略是关于信息系统开发与企业管理运营功能需求方面的考虑，要求通过IS应用获得战略优势；技术战略主要涉及技术政策，例如，如何处理系统结构、安全等一系列问题；管理战略则是描述如何开展IT／IS活动的一个管理框架。集成实现途径如前所述，信息系统规划是一项通过对多项活动的协调来完成的系统工程，不可能仅仅依靠某种具体方法就能做到，要从系统性和过程性出发，明确规划的思路，按照一定的途径来逐步应用具体规划方法，其主要途径有以下几种。基于BP与ISP作用关系的途径即从运营战略与IT战略的逻辑关系着手，展开企业规划和信息系统规划。它有行政集成、顺序集成、双向集成和全方位集成4种。这种途径只是提出如何展开信息系统规划与企业规划的总体思路，而没有较为明确的方法准则可遵循。基于企业信息化能力成熟度的途径它有技术导向、方法驱动、管理导向、运营导向和组织导向5种。影响选择途径的主要因素有：信息规划活动的步骤、企业的IT应用能力、用户与IS的交互程度、运营管理需要的特殊性以及其它的偶然因素等。例如，信息化能力很强、IS应用较为广泛的企业可以采用“组织导向”途径，使IT应用与管理运营体系完整地集成起来。基于过程的ISP途径它具体明确了按什么样的顺序、步骤，用什么方法对功能、结构、流程等规划对象进行规划设计，以使IT能更有效地支持运营战略的实现。Henderson和Venkatraman所提出的战略执行、技术变革、竞争潜力和服务能力4种途径是其中的典型。其特点是针对不同的IT应用目标如获取竞争优势、提高竞争能力等，按照一定的方向展开规划活动，以对各种影响因素进行协调和平衡，从而达到运营战略与IT战略之间的“战略集成”和组织管理运营体系与IS之间的“功能适配”。信息系统规划方法信息系统规划最终是通过应用各种具体的方法来完成。战略目标集转化法SST、企业系统规划法BSP、关键因素法CSF、信息工程法IE、组合分析法PA、价值链分析方法VCA等，都是规范活动中采用的主要工具。评价通过对关键因素的测评，测量所实施的信息化项目与企业绩效之间的相关性，并对上述各项工作形成反馈，以对不足和偏差作出调整。战略对应研究的意义实现战略对应，其核心在于要求企业管理者在认识、规划和战略3个层次上具有一致性，即，IT管理人员与运营管理人员在IT对运营管理工作的作用上认识一致；企业规划与信息系统规划达到完全集成，充分考虑企业规划与信息系统规划之间的双向影响关系，努力寻求通过IT促进企业变革的机遇；在战略上把IT较好地融合到企业的整体战略体系中，使IT具有核心竞争能力。因而，分析研究战略对应对企业信息化建设具有如下意义。1充分认识IT在企业中的地位，合理地应用IT，提高IT应用柔性，使IT成为企业应对复杂外部环境，获取竞争优势的重要工具，保证企业对IT的投资效益。2规范IT的战略管理和应用过程，增加IT管理的规范性和科学性，并将它纳入企业的整体管理体系之中，成为企业管理的一个有机组成部分。3以战略对应为目标，对信息系统规划、企业规划、企业过程建模等相关领域的方法进行深入研究，为企业信息化健康发展提供理论依据和可行方法。4在我国通过战略对应研究，还可以很好地学习、吸收国外IT应用的成功经验，帮助企业尽可能减少和避免陷入信息化道路上的误区，促进信息化建设的快速发展。

成功的，经典的营销策划案例有哪些？

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求企业负债经营的成功案例

随着市场经济的发展，企业的财务管理理念也在不断的发展，负债经营已经成为其中一种常用的管理理念。企业利用负债经营跟企业缺少资金息息相关，因为企业要想在激烈的市场竞争中生存下来，就必须能够筹资到足够的资金，并合理利用资金筹集的方式，而负债筹集资金正是其中一种。企业负债经营主要是指利用银行借款、发行债券、商业信用、融资租赁等形式来筹集资金，并将这部分资金投入到企业的生产运作过程中，使企业资金不断得到补偿、增值和更新，最终使企业得到快速发展。负债经营不仅是一种融资手段，更是影响着企业的经营发展。由于传统观念的束缚，国内企业在负债方面很谨慎，尤其是以前的计划经济时代，很多企业都不愿意有太多负债，这就使得企业的发展速度很缓慢，并错失一些良机。相对于国内的企业而言，国外企业尤其是美国企业则充分利用财务杠杆大量举债，实现跨越式的发展，使经济发展的更加繁荣，这也是美国经济发展如此迅速的一个原因。现如今，国内企业已经开始转变思路，负债也已经成为企业经营发展的一种重要手段，利用负债筹集资金，可以调整企业的资产负债率，使其保持在合理的范围内，既可以降低企业的资本成本，也可以规避汇率等金融风险。作为经济实体，企业在生产过程中运用负债经营是不可避免的，但是这并不是意味着企业的负债越多越好，过高的负债对于企业来说也是负担，严重的话会导致资不抵债，甚至破产。

求关于一个成功企业的案例分析

海尔的SWOT分析海尔集团是世界第四大白色家电制造商，也是中国电子信息百强企业之首。旗下拥有240多家法人单位，在全球30多个国家建立本土化的设计中心、制造基地和贸易公司，全球员工总数超过五万人，重点发展科技、工业、贸易、金融四大支柱产业，2019年，海尔全球营业额实现1039亿元，拥有软件著作权589项。在自主知识产权基础上，海尔还主持或参与了近百项国家标准的制修订工作，其中，海尔热水器防电墙技术、海尔洗衣机双动力技术还被纳入IEC国际标准提案，这证明海尔的创新能力已达世界级水平。在创新实践中，海尔探索实施的"OEC"管理模式、"市场链"管理及"人单合一"发展模式均引起国际管理界高度关注，目前，已有美国哈佛大学、南加州大学、瑞士IMD国际管理学院、法国的欧洲管理学院、日本神户大学等商学院专门对此进行案例研究，海尔"市场链"管理还被纳入欧盟案例库。海尔"人单合一"发展模式为解决全球商业的库存和逾期应收提供创新思维，被国际管理界誉为"号准全球商业脉搏"的管理模式。海尔的有时还包括：企业文化的长期熏陶；员工素质的相对较高；多年规范化管理相当好的基础；真正把信息化作为一把手工程，难得有一名老总能够对信息化分析得如此透彻，阐述得头头是道；观念转变在前，流程再造在后，二者相辅相成，交互前行，从张瑞敏砸冰箱开始，首开海尔观念转变之先河，从此一发不可收拾，才有现在的海尔；等等。相对于国外企业，海尔的信息化具有强劲的后发优势，2001年与1995年的DELL所处的环境早已大不相同；在全球internet的大范围普及和国际化大企业信息化的全面扩张局势下，海尔在国外企业的成功经验基础上当然更容易取得成绩劣势：海尔在传播和公关技巧方面十分欠缺，这将使中国未来的收购企业十分困难。海尔公关方面欠缺很大一部分原因在于海尔在聘任机制上存在一定的问题，只注重对技术，知识的考察忽略了对个人能力的考察。海尔这些年发展得实在是太快了，以至于我们毫不怀疑它的国际化。信息化进行得如火如荼，内部的信息化还好说，外部的信息化，尤其是与国内供应商、分销商的电子数据交换，却一直处于两难境地，采购和分销成本的降低仍然难以彻底实现。海尔的愿望是好的，它希望它的供应商和分销商的信息化水平都能够跟上它自己，但实际情况与预计却是大相径庭，没有人能跟得上海尔的步伐，海尔最终是孤掌难鸣。试问有哪些家能够真正与海尔实现网上订单？个别用户的点菜式订货究竟是不是新闻噱头？国情所限，方法必须变通，结果仍然是回到原来的电话、传真订货流程去，“信息化”徒劳无功。外部环境的不配套、不同步，是导致海尔外部信息化不成功的重要原因，这也许是海尔始料未及的，但也可能就算是知道这个结果，也要硬着头皮上，谁让它是海尔呢！海尔就是要处处争第一！机会：海尔之所以能取得很大的成就很大一部分原因在于海尔的企业文化，有生于无——海尔的文化观人人是人才，赛马不相马——海尔的人才观先谋势，后谋利——海尔的战企业如同斜坡上的球市场无处不在，人人都有市品牌是帆，用户为师——海尔的品牌营销企业生存的土壤是用户——海尔的服务走出去、走进去、走上去——国际化的海尔管理的本质不在于“知”而在于“行”——海尔的管理之。海尔在未来的时间里要想取得长足的发展，必须继续以海尔的企业文化为基准。同时要注重科技创新实现企业信息化。同时伴随着国际化的趋势越来越强，海尔面临着巨大的机遇和挑战。海尔的发展机会在于要把握住时代脉搏，与时俱进，不断创新。海尔未来的发展方向主要依靠三个转移。一是内部组织结构的转移；二是国内市场转向国际市场，不是指产品出口，而是说要海外建厂、办公司；三是要从制造业转向服务业，做到前端设计，后端服务。在这种情况下，还而应抓住机会，迎接挑战，创世界名牌。威胁：目前，海尔仍然面临着很多威胁，伴随着家电企业的不断兴起，技术的不断完善，海尔必须不断的提高科学技术创新水平，进而提高自己的优势。此外还而应该向多产业方向发展，以提高自己的竞争力。面对海尔的信息化，国内同行们大约是一边看海尔外部信息化的热闹，一边加紧自身内部信息化的推进，这就是海尔所面临的威胁，竞争对手的虎视眈眈使海尔如芒刺在背，敢于吃螃蟹的也许是英雄，但不一定是成功者。海尔外部信息化的停滞不前，也给国内的信息化产业当头一棒；可以预见到，一旦外部信息化的时机成熟，从技术角度上讲，谁也不会比谁慢多少；倘若撇开这些年来的海尔品牌宣传效应不谈，海尔竞争对手们外部信息化的成长也只是旦夕之间。总结：任何一个企业在发展过程中总会面临着这样或者那样的问题。我们要防微杜渐。面对新的全球化竞争条件，海尔确立全球化品牌战略、启动"创造资源、美誉全球"的企业精神和"人单合一、速决速胜"的工作作风，挑战自我、挑战明天，为创出中国人自己的世界名牌而持续创新。

求一个国外的环境污染管理的成功案例。

一次污染物又称“原生污染物”。由污染源直接或间接排入环境的污染物。如排入洁净大气和水体内的化学毒物、病毒等。是环境污染的主要来源。二次污染物也称“次生污染物”。由污染源排出的污染物通常称“一次污染物”在环境中演化而成的新污染物。往往对环境和人体的危害更为严重。如大气中的二氧化硫和水蒸气相遇而生成的硫酸雾，其刺激作用比二氧化硫强十倍；发生光化学烟雾时，所产生的臭氧、甲醛和丙烯醛等二次污染物，对动植物和建筑材料有较大的危害。空气污染由干扰或有害噪声如汽车或喷气式飞机的噪声形成的环境污染重金属污染由重金属或其化合物造成的环境污染。主要由采矿、废气排放、污水灌溉和使用重金属制品等人为因素所致。如日本的水俣病和痛痛病分别由汞污染和镉污染所引起。其危害程度取决于重金属在环境、食品和生物体中存在的浓度和化学形态。排气污染汽车排放的有害气体引起的空气污染。主要有害气体为一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物、二氧化硫等。因汽油品种、汽车载重量、发动机性能、道路状况、气象条件等因素，其数量和种类不同。由于汽车的排气高度处于人的呼吸带，故排气污染对人体健康危害很大。射频污染射频电磁辐射发射频率为3千赫至3×10?5兆赫所造成的环境污染。常见的污染源为高空电视传播发射塔、中短波及微波发射设备、高频加热设备及短波或超短波理疗机等。土壤污染因受污染而使土壤质量恶化的现象。污染物主要来自污水灌溉、施药、施肥、堆放或填埋废物及大气沉降等。既有碍于农业、林业、渔业和畜牧业的发展，又影响人类的健康。白色污染所谓“白色污染”，是人们对塑料垃圾污染环境的一种形象称谓。它是指用聚苯乙烯、聚丙烯、聚氯乙烯等高分子化合物制成的各类生活塑料制品使用后被弃置成为固体废物，由于随意乱丢乱扔，难于降解处理，以致造成城市环境严重污染的现象。水污染水体污染影响工业生产、增大设备腐蚀、影响产品质量，甚至使生产不能进行下去。水的污染，又影响人民生活，破坏生态，直接危害人的健康，损害很大。环境污染：environmentalpollution是指人类活动使环境要素或其状态发生变化，环境质量恶化，扰乱和破坏了生态系统的稳定性及人类的正常生活条件的现象。简言之，环境因受人类活动影响而改变了原有性质或状态的现象称为环境污染。例如大气变污浊、水质变差、废弃物堆积、噪声、振动、恶臭等对环境的破坏都属环境污染。由于环境污染，从而导致日照减弱，气候异常，山野荒芜，土壤沙化、盐碱化，草原退化，水土流失，自然灾害频繁，生物物种绝灭等。环境污染的实质是人类活动中将大量的污染物排入环境，影响其自净能力，降低了生态系统的功能。说明：大自然彩光污染。舞厅、夜总会安装的黑光灯、旋转灯、荧光灯以及闪烁的彩色光源构成了彩光污染。据测定，黑光灯所产生的紫外线强度大大高于太阳光中的紫外线，且对人体有害影响持续时间长。人如果长期接受这种照射，可诱发流鼻血、脱牙、白内障，甚至导致白血病和其他癌变。彩色光源让人眼花缭乱，不仅对眼睛不利，而且干扰大脑中枢神经，使人感到头晕目眩，出现恶心呕吐、失眠等症状。科学家最新研究表明，彩光污染不仅有损人的生理功能，还会影响心理健康。人们普遍开始注意预防可能产生的光污染，目前我国已出台一些相关法规，对城市建筑中玻璃幕墙的使用范围、设计和制作安装都有严格统一的技术标准。北京市2002年否决玻璃幕墙设计方案就有30余起，上海和南京等城市也对高层建筑的设计施工提出限制，防止产生新的光污染。

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答复：分为两个方面去分析这个案例？第一个方面：如何在销售过程中提升优质服务？作为销售员以真诚和友善来感动客户，来传递对待客户的信任度，以客户中心思想为承诺，以铸就产品的高品质，让客户认同于产品的质量和相关的要求，以营销管理人员决策市场调研出成果，从而提高产品的研发、生产、销售全方位体系的市场营销规划管理的流程与体系，以不断研究产品的新概念营销方式，以不断开拓市场高端的利好局面，全心全意为市场产品的售后服务保驾护航，全心全力以产品市场终端为客户提供优质服务。第二个方面：如何在销售过程中提升产品的优势？作为产商研发新产品的市场调研途径和发展方向，以产品的市场定位为发展趋势，以产品品牌拓展延伸方案为营销策略，以适合产品营销发展路径，进行市场营销的改进方案及控制的措施，在产品投入市场过程中，以不断吸取市场营销的经验和借鉴方法，以不断创造市场优势的先决条件，倾力打造产品的精品路线，为市场产品荣获占有率的提升，以积极探索和实践市场营销的战略布局，为产品的销售渠道打好坚实的基础。个人总结提论：通过营销部门系统的学习和研讨案例分析，以决策部署为质量的品质达到优化概率，以产品调研途径做到精益求精，以营销整合资源达到综合效益，以体现营销研究团队的整体与协作的能力，以精准施策来提升营销团队精英的业绩与成果，和协作与共赢的共同努力。

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渠道的成功对于企业和中间商来说那时双赢，对二者都有莫大的好处。写渠道成功的案例你建议你从以下方面着手：1、介绍企业，包括企业的经营理念、资金实力、业务范围、公司目标等。2、介绍中间商。包括其经营范围、成长记录、合作态度、声望等。3、二者合作的过程。包括从企业从制定分销渠道策略开始，到选择中间商、激励中间商、评估中间商和对渠道改进的安排等，写下整个的过程。在写案例的过程中注意添加图片和专业数据等，这样会更有说服力。其实写案例也没那么难的，慢慢来就OK啦，希望我的答案能够帮到你。

信托的收益怎么样？在理财领域里是不是比较好？

信托刚出来的时候收益及其可观，在理财领域里面可谓是“高富帅”！然而，随着信托收益率的持续走低，以往习以为常的10%左右收益的产品已难以寻觅。今年7月，集合信托收益率降至6.59%，是近七年来首次跌破7%。而这种趋势或将延续。进入9月，信托收益率甚至一度跌破6%。信托收益率下行的态势或许仍将持续。研究认为，从长期来看，随着基准利率的持续下滑及降准所释放的资金流动性效应逐渐显现，预计信托产品收益率还会维持低位。除收益率下行外，连连爆发出的信托产品兑付风险也足以让投资者“悬着心”。在收益率下行的通道中，投资者或可更多配置股权类或混合型产品以补偿纯债产品收益率的不足，即便在收益率下行的浪潮中，也能获得相对客观的收益水平。与此同时，中长期限的信托项目或应当得到更多的关注，因为短期收益率表现并不会理想，而且很难说三年之后利率能够降到什么程度。

集合投资类信托的概念是什么？

集合投资类信托，目前在我国包括证券投资基金，证监会的券商理财计划、银监会的集合资金信托计划、商业银行理财计划、央行的信贷资产支持证券投资计划、保监会的保险资金投资计划、银行间债券交易协会目前力推的资产支持商业票据(abcp)或资产支持票据(abn)，以及证监会和央行目前力推的房地产信托投资基金(reits)。从这些基金和计划等名称和主管机构来看，主要是由我国“一行三会”下的各类金融机构作为集合投资类信托的受托人，从所有规范文件来看，主要规范的是受托人的资质和管理制度。因此，集合投资类信托，就是指具有资质的受托人发起的，按信托责任要求对投资者投资设立的特殊目的载体进行依法管理。集合投资类信托是没有委托人，只有资产转移至特殊目的载体(证券投资基金、信托计划)的投资人。

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