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• 二手房交易流程1买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序，买卖双方签订房屋买卖合同或称房屋买卖契约。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。5缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。
  齐晓民2019-11-30 19:05:48
• 二手房交易十大注意事项：一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。六、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气天然气、暖气、煤气费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。七、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。八、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  龙平久2019-11-05 23:02:37
• 第一章概论第一节概述一、二手房交易的概念二、二手房交易的特点三、二手房交易的方式第二节二手房交易的流程一、买卖双方的前期准备二、二手房交易合同的签订三、二手房产权的过户、登记四、二手房交易中的房产估价五、二手房交易中的公证六、二手房交易中的保险第三节二手房交易的风险、纠纷类型及救济措施一、二手房交易中的风险二、二手房交易中的纠纷类型三、二手房交易纠纷的法律救济措施第四节二手房交易的现状及未来预测一、二手房交易的现状二、二手房交易的未来预测三、对搞活我国二手房交易市场的主要措施及建议第五节二手房交易中存在的几个相关法律问题探讨一、二手房交易中的法律依据问题二、二手房交易过户登记的效力问题三、二手房交易中的税费问题四、二手房交易中不能办理产权证的原因五、几种房贷还款方式的比较第六节案例分析第二章二手房改房交易第一节概述一、房改房的概念和特点二、二手房改房交易的发展历程三、二手房改房交易的有关政策四、二手房改房交易的重要意义第二节二手房改房交易的条件一、二手房改房交易的条件二、二手房改房过户需要的有关证件、资料三、二手房改房过户交纳的有关税费第三节二手房改房交易的流程一、二手房改房交易的一般程序二、二手房改房交易的“全程通”程序三、二手房改房交易的注意事项第四节二手房改房交易中存在的相关法律问题一、二手房改房交易中土地使用权出让金的交纳问题二、二手房改房交易中完全产权房的分割与处置三、二手房改房售价纠纷中的管辖权问题第五节二手房改房交易存在的问题和建议一、二手房改房交易中存在的问题二、完善二手房改房交易市场的几点建议第六节案例分析第三章二手经济适用房交易第一节概述一、经济适用房的概念和特点二、经济适用房与房改房的异同三、二手经济适用房交易市场的发展现状第二节二手经济适用房交易的条件和流程一、二手经济适用房交易的条件二、二手经济适用住房交易的步骤三、二手经济适用住房交易交纳的税费四、购买二手经济适用房的注意事项第三节二手经济适用房交易中存在的问题一、影响二手经济适用房交易的因素二、经济适用房存废问题三、贷款购买经济适用房的有关法律问题四、对完善我国经济适用房政策的几点建议第四节案例分析第四章二手集资房交易第一节概述一、集资房的概念二、集资房的产权形式三、与集资房相类似的几个概念的区别四、集资房的发展趋势第二节二手集资房交易的条件和流程一、二手集资房交易的条件二、二手集资房交易需要的资料三、二手集资房交易的流程四、二手集资房交易交纳的税费五、购买集资房的注意事项第三节二手集资房交易中存在的问题一、违法集资房的形式、特征和危害性二、有关个人集资建房的问题三、有关团体定制购房的问题第四节案例分析第五章二手商品房交易第一节概述一、商品房的概念二、几个与商品房相似概念的比较三、购买二手商品房的优点四、二手商品房交易市场的现状和未来预测第二节二手商品房交易流程一、二手商品房交易流程二、二手商品房交易应交纳的税费第三节二手商品房交易纠纷类型一、购房者未能成功申请贷款纠纷二、期房的再转让纠纷三、“一房二卖”引起的纠纷四、户籍迁移纠纷第四节二手商品房交易中存在的相关法律问题一、二手商品房买卖合同的效力问题二、二手房交易中双方当事人举证责任承担问题三、预售商品房再转让的有关法律问题四、二手商品房交易中有关担保贷款问题五、二手房交易中有关欺诈行为的认定和处理问题六、房屋重复出售时各购房者之间的利益冲突问题七、二手房交易中情势变更原则的适用问题第五节案例分析第六章二手私房交易第一节概述一、二手私房交易的概念二、二手私房交易的条件三、二手私房交易的程序四、二手私房交易需要的资料五、二手私房交易合同的签订及公证六、二手私房交易应交纳的税费七、二手私房交易的价格评估第二节二手私房交易存在的几个法律问题一、农村私房买卖行为的认定二、有关提存公证的效力问题第三节案例分析第七章其他房产交易纠纷第一节设置抵押房产的拍卖、变卖一、设置抵押房产拍卖、变卖的条件二、房地产抵押权实现的方式三、购房者的所有权和抵押权人的抵押权冲突时的处理四、案例分析第二节法院查封、扣押的房产的拍卖、变卖一、对已经设定抵押房产的查封争论二、房屋被司法机关查封时有关申请人与购房者权益冲突问题三、法院强制拍卖程序中有关优先购买权的问题四、查封扣押执行中一些特殊问题的处理五、案例分析第三节房屋拆迁中的产权调换一、房屋拆迁的概述二、拆迁中的房屋产权调换三、产权调换争议的解决办法四、案例分析第四节破产清算中房屋优先权一、破产案件中对被抵押房屋的处理二、破产案件中对划拨土地上房屋的处理三、破产案件中对未履行完毕的房屋租赁合同的处理四、破产案件中对房屋买卖合同的处理五、案例分析第五节承租人对房屋的优先购买权一、承租人优先购买权的概念及法律特征二、承租人优先购买权的法律性质三、承租人优先购买权成立的有效条件四、承租人行使优先购买权的条件五、承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突时的处理六、当前承租人优先购买权制度存在的问题及建议七、案例分析第六节房屋的继承、赠与一、房屋继承、房屋赠与的概念二、办理房屋继承、赠与的手续三、房屋继承、赠与中存在的法律问题四、案例分析参考文献。
  连伟平2019-11-05 22:20:00
• 二手房交易过程复杂，各种各样的纠纷层出不穷，遇到这些纠纷我们应该怎么防范呢？今天就来跟大家分享一下二手房买卖常见的纠纷及防范措施。二手房买卖过程中常见的纠纷有几下几类：第一类是房价上涨过快，上家毁约引起的纠纷。遇到这种情况下家有三个办法解决：1、如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。3、当然，更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。第二类是下家贷款出现障碍引起的纠纷。下家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。第三类是交易税费计算出现误差而产生的纠纷。由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。二是约定由下家来承担所有税费，上家只管“到手价”。这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。三是做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。第四类是由于支付定金而引起的纠纷。无论一手房买卖还是二手房买卖，在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：一是付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说下家违约的话，上家可以没收定金;上家违约的话，下家可以要求双倍返还定金。二是付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押，而上家又需要用下家的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时下家就可以要求解除定金合同，上家应当返还定金不是双倍返还。三是付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。第五类是因户口问题引起的纠纷。上家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定上家交房前或者在交房后一段时间迁户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响下家落户，如果下家买的是“教育地产”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对上家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。下家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。第三个办法是约定如果上家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。买新房，就上搜狐焦点网。
  窦连登2019-11-05 22:06:04