房地产开发商融资的途径和方式
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房地产公司融资包括但不限于以下几种方式：银行开发贷、债券融资、股权融资、海外债、资产证券化、非标融资等。以下分别细说。
1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。
2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。
3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，这个就是特定对象转让公司股权来获得资金，举个例子就是华夏幸福的股东王文学向平安转让股权来获得大额资金。
4、海外债。海外债也就是境外发债，近年由于国内融资市场趋紧，很多大型房企都采用的一种方式。具体就是评级、文件准备、路演、定价发行、资金回流、资金使用等流程了，这块我没有实际操作过，就不细说。目前成本来说，8%-12%左右。
5、资产证券化。简称ABS。就是发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构SPV 然后SPV 将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流支撑在金融市场发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。比较拗口，简单来说就是把资产包装成可交易的证券进行交易。按交易场所看，有场内市场和场外市场之分。场内ABS市场是指在交易所和银行间市场发行、交易的ABS，是我国ABS的主要市场。 具体操作就是跟券商对接了，按要求提供材料。这块我对接过，但是后来因为不达标没成功。融资成本较低，大概现在是4%-6%左右吧。
6、非标融资.主要包括但不限于信托、承兑汇票、各类收益权、应收账款、委托贷款等。资金来源主要说几个主要的。信托，这个也是房企用的非常普遍的融资工具。具体就是跟信托公司对接，资料都是开发贷差不多，相对审批比银行开发贷宽松一点。由于资金都不是机构自有资金，故成本比较高，越是优质企业成本越低。目前成本大约10%-15%左右。承兑汇票有银行承兑汇票和商业承兑汇票。具体的自己百度吧，这个比较简单。银行承兑汇票年利率大概5%-6%左右。商业承兑汇票有时候就是空头支票，这个你懂的。利率也更高。
总的来说，目前金融市场监管严格，银行开发贷、公司债、信托、私募资管、股权融资都受到严格监管。相对来说，海外债、短期融资、中票、ABS相对难度较低，开发贷、公司债、非标比较难。IPO和定向增发基本停了。
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1、银行贷款：在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。
2、房地产信托：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。
3、上市融资：上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。
4、房地产资产证券化：房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
5、开发商贴息贷款：开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。
通常会有两种方式融资，第一，通过民间借贷的形式获取资金。第二，通过土地抵押的方式银行获取开发贷款。