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• 澳大利亚以其近乎完美的生活居住环境和完善的澳洲房产法律体系，一直在海外房产投资中备受瞩目。澳洲房产投资日益火爆的今天，也有越来越多相关的问题出现。精明的澳洲房产投资者在建立一个投资组合的时候，不只是关注房产价格，他们还通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。当然或许你想知道的是这个租金收益究竟是怎么算的呢？下面实战洪荒之力来进行一波分析。首先在某些方面来讲他们更重视一些数据。租金收益率是根据年租金收入和房产销售价格或市场价值计算而得的百分比。通常被称为毛租金收益率，是用来衡量出租房是否能盈利的最常用指标。举个简单例子，假设你在租房需求高的市郊以50万澳元购买了一套公寓，租金为每周550澳元，那么年度租金收入可达28,600澳元。28,600澳元的年租金收入与50万澳元的比率即为毛租金收益率，即不错的5.7%。但是，如果你的房产市场价值后来跃升至60万澳元，而租金收入保持不变，那么你的收益率将可能下降到4.8％，因此应使用当前的市场价值来计算收益率。当然获取平衡最重要，对于投资者的最佳组合是房价和租金收入共同增长。来自澳洲购房网顾问资深称，人们应避免单纯追求资本增长的投资，因为这会是一场赌博。举例来说，黄金海岸的公寓房价值在2019年2月至2019年3月间下降了17.9％，该地区的房产曾经被一些房地产公司推荐给投资者。当你在购买投资房时主要关注租金回报率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。某房产公司咨询顾问说：“我们建议客户不要指望资本的增长，而要考虑到澳洲的人口结构的根本性变化是不可持续的。我们也建议了80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。本质上，20％是房地产市场中的媒体、比阔者、雅皮士、知名人士、崇拜者和晚宴将所有注意力集中的一部分。这是他们自己豪赌未来，有些会是赢家，很多也不是。可能影响租金回报率的因素租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。例如，通常租金不上涨，同时价格也上不去，因为价格是应买家的需求上涨，而不是租房者。这只是意味着更多的人都在特定区域寻找购买自己的房屋，尤其是在悉尼和墨尔本最热门的市郊。各州租金回报率最佳城区见表如下：地区房屋类型房产中位价租金收益率维州Anglesea别墅672,500澳元7.8％南澳Solomontown别墅150,000澳元7.41％昆州Kingston别墅303,000澳元6.01％新州Cringila别墅343,000澳元5.88％北部行政区Woodroffe别墅475,500澳元5.56％塔州Ranlelagh别墅317,500澳元5.55％西澳Wembley公寓328,000澳元5.44％首都行政区Lyons公寓310,500澳元5.41％在你投资或购买房屋时一定要注意租金收益和资本增长之间的关系，因为他们通常位于趋势的两端。在低风险、稳定的地区几乎不可能找到一个高增长、高租金回报的房子。所以，当价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。举个例子，今年2月份的数据表明，全国最好的毛租金收益率是8％或9％，其房子中位价低于200,000澳元，而不是那些房价一路飙升的市郊。如果心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，你能最大限度提高投资回报。额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，通常房东能够获得良好的回报。为此我们建议投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4％，尽可能接近5％。许多专家建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。用调查数据显示，一般情况的周围环境房东的成功很大程度上取决于房产所在市郊或地区。所以，当调查数据时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。例如，昆州公寓房强劲的租房回报取决于购房成本和所在市郊的租房需求。例如黄金海岸的冲浪者天堂。据RealEstateInvestar数据，其单间公寓房和一居室公寓房的中位价为25.9万澳元，每周租金约为325澳元。这样的房产提供了6.5％的良好收益率。然而，Manoora和Cairns类似的单间公寓房或一居室公寓房价格仅为95,000澳元，每周租金可达185澳元。这是一个巨大的10％的回报率。昆州房地产协会称，凯恩斯有着不断增长的经济，刺激了新的零售和旅游工作机会。
  齐斌涛2019-12-21 22:02:25
• 对于关心澳洲投资房产有没有风险的投资者来说，可能已经错过了不少机会，比较澳洲房产已经连续二十几年上涨，而且涨的还不少，很多早些年投资的人早已经赚的盆满钵满，但是对于澳洲投资房产有没有风险，我们当然也不能肯定的说没有，疏忽说的话，购房有风险，投资需谨慎。澳洲投资房产有没有风险不管做什么，只要是投资就必然会有风险性，尤其房地产市场，没有人可以肯定的预测未来房价的走势，所以作为投资者需要根据情况进行判断，不过从目前来看，投资澳洲房产还算是一个不错的事情，澳洲房产未来前景也表现得不错趋势，而且澳洲房产也算是世界上公认比较好得投资产品，所以依然有很多购房投资者会选择去澳洲买房。澳洲投资房产有哪些风险那么到底在购买澳洲房产得过程中，都有哪些风险性呢？接下来就说一下具体得风险点：1、贷款风险，如果投资的房产海外买家过多，那么会存在贷款风险，因为银行对于一个项目的海外买家数量是有限制的，一般是不超过所有买家的30%，如果超过这个比例，那么就会存在风险。2、出租风险，同样，如果一个地方投资买家过多，那么这个项目交房之后都会拿来出租，但是万一租赁市场没有那么庞大，会导致过高的空置率。3、升值风险，和之前亮点一样，如果投资客过多。在只有Loacl买家能买二手房的前提下，他们必然不会选择买投资客过多的项目，具体原因很复杂，比如说投资客过多就意味着租客多，租客多意味着对项目的保护肯定会比较差，那么将导致物业费的上涨。这戏应该是投资者最为关注得一些风险点，除此以外，还有包括市场竞争风险、购买力风险、利率风险、经营性风险、财务风险、社会风险、自然风险、流动性和变现性风险等很多风险点，大家想要了解详细情况，可以在线咨询我们得购房顾问。对于以上风险，很多在现在得澳洲房产市场来看是不必担忧的，就目前澳洲房地产的情况来看人口高速增长，土地供应短缺，GDP良性增长，失业率及控制率都维持在较低水平，而且越来越多的人移民来到澳洲，所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间，所以对于目前来说，在澳洲投资房产的风险性还是比较低的。不能说澳洲投资房产没有风险，而是要看我们如何降低和规避风险，如何选择一个好地段，好项目是最重要的！多多的了解，有一些是可以规避的，因此我们就需要去做更多的了解，因此您可能需要专业购房顾问的帮助，那就抓紧咨询我们吧。相关文章。
  龙学飞2019-12-21 21:38:16
• 澳洲房产升值潜力、澳洲房产投资的优质时机以及投资澳洲房产的优势，这些都是有意向人群比较关心的话题，今天，我们就针对这几个问题解析下澳洲房产究竟魅力何在。澳元汇率低 & 人民币贬值澳洲的地产产业历史悠久，市场成熟，作为澳洲长期支柱产业，已有百年以上的发展历史。但是自2019年澳元走低之后，2019－2019是过去7年中澳元汇率较低的时刻。就拿2019年8月的澳元汇率来说，1澳元的汇买价是7.1人民币，而今日2019年1月的汇买价仅仅为4.6人民币。对于同一套50万澳元的房产来讲，现在购买就为您节省125万人民币。　从2019年8月起，人民币开始贬值，招商银行同业金融总部高级分析师刘东亮支出，人民币在2019年可能还会有5%－10%的贬值空间。人民币贬值又对您的资产带来什么影响？如果澳元相对稳定，而人民币贬值，相对与人民币来说，澳元就会升值，投资成本就会变高。澳洲房市成熟稳定自1965年起，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。也就是说您现在购买约50万澳元的房产，基于过去房市走势预估，7年后您的房产总值将为100万澳元左右。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，在黄金海岸区域，根据去年年底的数据，更是达到了1%的超低纪录。居民住宅房的供需市场始终保持平衡。因此澳洲房地产投资充满生机，可谓是低风险、高回报的优质投资行业。特别值得一提的是，澳洲政府出台各种政策来支持建筑业的发展，例如新房购房补助，房屋折旧的负扣税，保守估计差不多要400-500澳元/周。按200澳元/周计算，留学三年的总租金约为为3万澳元，而500澳元/周的三年总价是7.8万澳元。如果提前到澳大利亚买一套房子，孩子自己住一间，而将剩余的房间出租出去，那么租金可以成为孩子的生活费，或者抵扣掉房屋每月的贷款，一举两得。为未来移民做准虽然现在已经不能透过购买房产移民，但如果您准备未来到投资移民到澳洲来养老，或者跟随子女移民来澳洲，现在投资房产不仅仅可以为您在将来买房省去大笔的开支，更主要的是组合房产投资, 提早实现以房养房，用滚雪球效应终将实现财富自由。
  龚家迎2019-12-21 21:22:00
• 买澳洲房产的中国公民确实不少，而其中不乏一些购房受挫的案例，因为在海外买房和国内还是有一定区别的，所以对于购房者，尤其是初次购房的买家需要做好功课，避免踩到“雷区”，在这里我们也希望大家能够顺顺利利的买到自己理想的房产，所以为大家介绍一下购买澳洲房产应该避开哪些“雷区”。其实对于澳洲买房中的一些常见“雷区”主要存在于贷款过程中，很多中国买家对于澳洲贷款买房不是很了解，容易踩雷，这里我们常会遇到以下几个问题。购买澳洲房产应该避开哪些“雷区”雷区1：在澳洲，房地产公司通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。因此，从贷款申请者的角度来说，最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复：比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！雷区2：目前，澳大利亚针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。更有甚者，有些贷款平台虽然声称可以向海外身份的自雇人士借款，但由于不了解中国收入体系和收入申报系统，在审核阶段会要求自雇人士提供各种他们根本无法出具的文件，最终拖延了申请人宝贵的成交时间，导致不少投资者损失了自己的首付。雷区3：2019年开始，澳洲银行停止对海外客户发放贷款，中国投资者转而求助于各个借款平台。许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。雷区4：买房人与贷款机构之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，借款人都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。在这样长期的契约关系下，贷款机构的客户服务水准变得尤其重要。你可以参考以下标准，衡量一家贷款机构的客服水准如何：他们的员工是否可以清楚地解释产品细节；客服人员是否可以用普通话沟通；对你提出的任何问题，是否能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。对于上述这些“雷区”，相信是很多购房者都有遇到过的，那么希望这里给大家排雷以后，大家可以避免再踩雷，更多澳洲买房问题，大家可以直接通过在线咨询获取专业的帮助，也许你正需要一名专业澳洲购房顾问的帮助。温馨提醒：投资有风险，选择需谨慎相关文章。
  龚峰毅2019-12-21 21:08:46