还房贷选择等额本金能省几十万？扯！作者：大树链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/25817289来源：知乎著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。等额本金真的比等额本息省钱吗？Q&A这个咱们可以算算，按照那些文章里的算法，假设你买个房子，贷款200万，还款30年，按照现在房贷基准利率4.9%打九折计算，按照等额本息的话，30年下来你连本带利要还给银行360.97万元，去掉本金利息就是160.97万元，这个就是我们现在大部分人买房选择的贷款还款方式。如果选择等额本金的还款方式，同样200万，同样的利率，30年下来连本带利需要还332.67万元，去掉本金利息就是132.67万元。和前面那个等额本息比，利息支出少了28.3万元。利息确实是少了，但是基于这样的计算就能得出等额本金还款会比等额本息还款更省钱了吗？如果真的省钱，那么为什么绝大部分人都选择的是等额本息而不是等额本金呢？大家都是傻逼吗？加减乘除五分钟算清楚的事大家都不会算？这么简单的事情银行能长期骗的住客户？显然，不是我们选择等额本息的大家伙儿傻，也不是银行心黑，而是写这种说法的所谓的专家就是个假冒伪劣。虽然大家在选择等额本息还款的时候没有经过严格的计算，但是按照直觉，这种选择也是理性的选择。等额本金比等额本息还款更省钱这事，是假的！上面的计算忽略了理财中最基础的思想——货币的时间价值。Q2同样是上面的例子，贷款200万，利率4.9%打9折，按照等额本息还款的话，你每个需要月供10027.04元，而按照等额本金的还款方式，你第一个月要还12905.56元，比等额本息多2827.52元。之后每个月还款减少，直到142个月，也就是11年零10个月后，等额本金的还款方式下，每个月的还款额开始小于等额本息。这就意味着什么呢？这意味着，你在还房贷的前11年零10个月里，等额本息还款都会比等额本金少还一定金额的钱，这笔钱在第一个月是2827.52，之后逐月递减。你在还房贷的后面18年零两个月里，每月还款额等额本金还款会比等额本息少一定的金额，并且这个金额逐年递增。Q3如果有甲乙两个人条件相同，同样贷款200万30年，甲选择等额本息，而乙则看了朋友圈里的文章选择了等额本金。那么甲在前11年零8个月里会比乙多出一笔钱，他将这笔钱随便搞各基金什么的，年化8%的收益，一直投到30年房贷到期，而乙也一样，在后面18年里，他会比甲多处一笔钱，他也把这钱用于投资理财，年化收益也是8%，那么到30年后房贷还清时他们谁更有钱呢？答案是甲。甲到时会有167.8万，而乙只有84.4万，甲比乙多83.4万，而这个过程中乙少支付了28.3万的利息，因此甲比乙多55.1万。反过来说，选择等额本息还款方式，更加划算和省钱。其实，等额本息和等额本金这事会给我们省钱的错觉是因为缺少货币时间价值的概念。等额本金实际上可以当成是小部分的提前还款，本金还的速度快，在我国，个人能享受如此之低，期限如此之长的利率水平贷款，几乎只有房贷。这么稀缺的机会，把本金过快偿还是会吃亏的，如果你是住房公积金贷款，利率水平只有3.25%，更是低于10年期国债。你的长期投资收益率能够超过这个水平，那么等额本息就是划算的，而在一个发钞票无节制的环境里，这个长期收益还是很容易的。货币的时间价值是理财的基础思维，缺少了这种认知就很容易就被一些有意或无意的错觉所欺骗。关注公众号「有点产以后」————————————————每天变好一点点。