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• 一、业主大会的成立问题1、不应以法规强制性地要求单一业主成立业主大会；2、不应在房改的新旧体制过渡期间对只有一至几个少数业主共有产权的建筑物管理强制性要求成立业主大会，可用成立管理委员会的方式减少层次；3、只有无法用协商方式成立管理委员会的情况下才应由多个业主成立业主大会并选举业主委员会；在不同层次中应允许多种方式行使管理或管理委托权而防止“一刀切”的办法；4、新建建筑物则应在多个业主共有一个物业时成立业主大会；5、当有事先的公约时应按公约的约定行事?公约应成为政府文件认同的管理规定，并有一定的法律约束性。业主大会的召开首先要确定由谁做召集人的法定地位。目前许多小区中已出现的问题是或者开发商组织了业主大会，或者业主自动组织了业主大会，或者居委会组织了业主大会。一个小区中互不承认对方而成立了多个业主大会。在新旧小区中都会有类似的问题，而无法确定其中的真假或都是真的但谁有合法法律地位的问题。确定召集人应兼顾考虑到新旧小区的不同情况和过渡。目前的纠纷也曾有政府在业主要求下组织召开业主大会而被反对和告上法庭的情况，因此也应有相关的规定防止出现类似问题。业主公约规定或单独拥有50％以上份数的业主，有可能与20％以上业主的申请利益不同而造成召集人所召开的会议不被承认或冲突，有必要加入政府的参与与协调的法律条款。二、业主大会的职责与权力问题对物业管理企业的委托中包括部分授权物业管理企业行使维护决议和公约的执行权。当政府需对社区提出管理要求时，不应对业主，而应对业主大会。业主大会应执行政府的指令。业主委员会的成员及工作人员应有劳务补贴开始在小区推出车位使用权租赁，不少车位人为被“买断”。他说，他是今年买的车，现在每次回去就很难停车。点评：《物权法》草案作出有关规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。对此，很多人提出质疑，草案的规定不全面，易引起纠纷。停车位一旦权属归开发商或者物业所有，他们就可以随意处置停车位，如果其随意提高停车费用，对业主是不公平的。问题六：公用设施挪作他用小区公用设施是全体小区业主的公共财产，物业管理或开发商本不应该无故占用。近期有业主来电表示，当初买房时就是看到小区有相对宽松的公共休闲场所，谁知入伙后不到一年，情况就发生了变化。被当作绿化用的架空层，被管理处建成了类似会所的棋牌室和健身房，还向业主收取一定的娱乐费用，实在难以接受。罗湖某小区李女士来电说，自小区商场开业后，仅有的一块休闲场所被商场当成了〃卸货区〃。物业管理处不但不制止，还协助开发商商场出租占用公告场所提供管理和服务，这分明是损害业主的行为。点评：新出台的《物权法》草案中指出，绿地、道路都属于业主共同享有的，物业管理公司不可以随意占用公用设施来作为其他用途，确实有必要改造的设施，需要得到业委会的通过。问题七：专项资金不到位物业管理专项资金，包括开发商缴交的小区公共基础设施维护资金和业主缴交的公共维修基金，它的设立旨在作到长期维护社区的公共基础设施，以保障居民的安全。但出于种种原因，物管公司对于专项资金的管理尚不规范，甚至存在挪用等违规的情况。读者反映突出的是开发商交纳的维修基金问题。按照深圳市房地产及物业管理相关规定，房屋竣工移交给物业管理公司时，开发商需按相关规定向物业公司支付〃房屋本体维修基金〃，然而在实际运作中，不少开发商迟交甚至不交该项费用，导致物管公司无法及时维修保护公共设施、设备，也造成一定的安全隐患。有业主反映，资金不到位，应该是开发商的责任，但是有些物管公司本身就是开发商的子公司，或者与开发商之间有其他利益瓜葛，使得物管公司不能及时去追缴维修基金，甚至是根本不去要，这样一来，损害的就是业主的利益甚至安全。点评：业主、物业管理公司、开发商存在诸多的利益联系，也容易引发利益纠纷。物权法》草案并非专项针对物业管理的法律，但该草案的出台，无疑对以后物业管理实现加规范化、法治化起到很好的推动作用。
  赵颜莉2019-11-05 23:01:54
• 摘要：随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界人士和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产业在消费领域的延续，各地住房分配货币化方案陆续出台和实施以及公房出售的加快，意味着物业管理覆盖面进一步加大，会有更多家庭和个人的生活与物业管理密不可分。物业管理在我国尚属新兴行业，如何搞好住宅小区的物业管理不仅成为城市管理的一项重要内容，也成为房地产业健康发展和住房制度改革深化的一个重要环节，本文首先简述了物业管理的有关概念，然后指出我国目前物业管理行业的现状及出现的问题，最后提出了解决这些问题的若干对策。关键字：物业管理现状问题对策一、物业管理概述一物业管理的含义从广义上讲，物业管理包含物业管理法律、法规，物业公司的服务活动以及房地产发展、租赁、销售及售租后服务等内容。从狭义上讲，是指专业化的物业管理企业受物业所有人即业主或其承租人的委托，以商业经营形式，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，对房屋及其相关设施、居住环境、安全保卫等进行专业化维护和管理，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业公司的服务活动包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护、安全保卫、清洁卫生、绿化等内容。我们通常所说的物业管理，指的是狭义上的物业管理，即物业公司的服务活动，强调的是服务。它具有以下特点：1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主，物业公司是被雇用者。4.物业管理的核心内容是“服务”，物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务，创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境，对物业起到保值、增值作用。6.物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务，又要最大限度地获取利润。为此，物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，实现社会、经济、环境三个效益的统一，促进企业经营的良性发展。
  连伟祥2019-11-05 22:19:05
• 当前我国物业管理存在的问题及对策、好的，给的。吧全文。
  齐景新2019-11-05 22:05:01
• 我国物业管理发展存在的问题及对策思考物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国和房地产市场的快速，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的日益突出。据上海市价格全文。
  黄盛琰2019-11-05 22:01:51