房地产信托风险管理存在哪些问题?

黎玉元 2019-11-05 21:52:00

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房地产信托面临的风险
1.国家宏观政策影响
当前中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势随着央行121号文件和国务院18号文件的出台房地产通过银行融资的难度增大信托公司的竞争优势虽然开始显 现但同时也将风险转移了过来2005年银监会出台了212号文件明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛原来占60%以上的房地产信托门槛提高了因此影响到 了信托投资公司房地产信托的规模和发展。
2.房地产自身行业风险
房 地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托例如上个世纪九十年代房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的 结果如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托根据建设部政策研究中心最新发表的调查 报告显示2005年1—12月份我国房地产投资增幅不断降低其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控房地产自身行业风险增 加了信托投资公司房地产信托产品的风险。
3.项目自身及市场风险
信 托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险但这些风险控制措施都有一定的局限性即使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专 业的房地产投资分析和投资管理人员市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀 风险等这种风险可分为系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的主要来源之一因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消 费文化等因素而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4.产品设计上的缺陷
信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念即一旦项目灭失或者损害基本都是由投资者买单公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷但是如果真的小概率事件出现了那么投资者便会遭受巨大的损失。
5.信息不对称
为 了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融到资金只证明了自己的经验和实力避讳自己曾经在项 目上出现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险 的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于信息的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险。
7.财产所有权风险
《信 托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分 的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投 资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如 购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险。
8.信托公司管理不善风险
《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
龚寒鹰2019-11-05 23:03:20

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其他回答

  • 风险来自房市不稳。房市不稳,意味着资产波动风险。对于信托产品来说,底层资产的不稳定就是最大的一个风险点。
    车庆云2019-11-05 22:37:47
  • 房地产信托的主要风险来自于:
    1赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司不负责运营过程中发生的风险。
    2项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测,而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景,很少揭示项目风险,如投资者轻信信托公司推介,不审慎决策,将面临很多潜在的风险。
    3操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制,普通投资者一般资金在二三十万、三四十万,但因为房地产融资额大,有的需要一两个亿的资金,有了200份的限制,单笔金额便很大,给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言,并不容易接受。
    4自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱,经营风险偏高,利润较低等;在运营模式上,多数产品采取的是贷款形式,形式比较单一;资金和产品仅限于信托凭证转让,流动性差。信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段,一般依赖于银行后续资金介入,或由银行资金替代而顺利退出,或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出,能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此,房产信托在我国当前环境下,必须与银行紧密配合,单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大,在信托公司做出投资或贷款决策时,难以把握这些潜在影响因素,因此,信托公司的决策总是存在一定的风险,无法规避。
    辛国艺2019-11-05 22:20:57
  • 信托公司管理不善风险
    《信 托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在 着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投 资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。
    黄益珩2019-11-05 22:07:06

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宋美龄的父亲——宋嘉树,人们习惯称他是“世界上最杰出的三位女儿的父亲”。他的三个女婿孔祥熙、孙中山和蒋介石,对中国近代史的影响非同一般。宋嘉树1861年生于广东省海南岛文昌县昌洒镇古路园村一个商人家庭。1875年,14岁的宋嘉树,随同哥哥到爪哇一个远房亲戚处当学徒,订立了3年契约。契约未满,1878年初,他就跟随堂舅横渡太平洋到了美国波士顿,在堂舅开设的绿茶商行当学徒。宋嘉树在波士顿生活了将近一年,美国人的进取精神和冒险性深深地感染和激励着他。他已经不能满足于帮帮堂舅经销绿茶的生活,在中国留美学生的影响下,3年学徒期未满的宋嘉树逃跑了。1880年11月,宋嘉树在北卡罗来纳州威尔以顿第5号南大街卫理公会教堂的佩奇·里考德牧师处接受了洗礼,信奉基督教。在接受洗礼的仪式上,里考德牧师给宋嘉树改名为查理·琼斯·宋。由于宋嘉树的远见卓识及基督教精神的激励,他把自己的经历和思想灌输给子女,在他的影响下,宋蔼龄、宋庆龄、宋子文、宋美龄各自成为影响中国社会和历史的著名人物,久为世人瞩目。宋嘉树也因此被外国人誉为“模范公民,教堂的台柱,出色的丈夫和最优秀的家长。宋美龄的母亲倪桂珍,浙江余姚县人,1869年出生于上海,1931年病逝。据宋家子女后来为倪桂珍所著的传记中所记,她是中国最早接触基督教的明代著名科学家徐光启的后裔。倪桂珍在思想上受西方影响较深,在上海教会开办的培文女校教过书,是一个虔诚的基督教徒。1887年夏天,倪桂珍经人介绍与宋嘉树结婚。倪桂珍虽是名门之后,但她的丈夫未嘉树则家道衰落,生活贫困。然而贫困的生活并不影响他们夫妻之间的恩爱,她与丈夫在信仰、性格和志趣上情投意合,家庭生活美满、欢乐。倪桂珍是一个极其要强的女性,她在家庭中操持着所有的日常事务。她不仅照顾、孝敬老人,教育子女,还要精打细算,操持家务。由于受到良好的社会教育和家庭的培养,她在管理大家庭、处理复杂事务方面表现了超人的能力,同时,她又是个富有牺牲精神的虔诚基督教徒,做事严谨,富于创新。她极有同情心,热心社会福利事业,对贫苦的百姓乐善好施。倪桂珍格守宗教教规,并有刚强的意志,对家庭、事业、孩子都有高的责任感和极严格的要求。她按照清教徒禁欲主义的规范生活,视酗酒、赌博、跳舞为罪恶,不允许孩子们在自己家中做这些事情。她把这些视为违背神的意志,要求孩子们在上帝面前必须老老实实按照神的意志做事。
信托和银行信贷都是一种信用方式,但两者多有不同。
1、经济关系不同
信托是按照“受人之托、代人理财”的经营宗旨来融通资金、管理财产,涉及委托人、受托人和受益人三个当事人,其信托行为体现的是多边的信用关系。而银行信贷则是作为“信用中介”筹集和调节资金供求,是银行与存款人、与贷款人之间发生的双边信用关系。
2、行为主体不同
信托业务的行为主体是委托人。在信托行为中,受托人要按照委托人的意旨开展业务,为受益人服务,其整个过程,委托人都占主动地位,受托人被动地履行信托契约,受委托人意旨的制约。而银行信贷的行为主体是银行,银行自主地发放贷款,进行经营,其行为既不受存款人意旨的制约,也不受借款人意旨的强求。
3、承担风险不同
信托一般按委托人的意图经营管理信托财产,信托的经营风险一般由委托人或受益人承担,信托投资公司只收取手续费和佣金,不保证信托本金不受损失和最低收益。而银行信贷则是根据国家规定的存放款利率吸收存款、发放贷款,自主经营,因而银行承担整个信贷资金的营运风险,只要不破产,对存款要保本付息、按期支付。
4、清算方式不同
银行破产时,存、贷款作为破产清算财产统一参与清算;而信托投资公司终止时,信托财产不属于清算财产,由新的受托人承接继续管理,保护信托财产免受损失。