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• 一、招投标阶段施工企业造价管理风险分析1、经济风险经济风险是指如果建设项目风险事件一旦发生，项目风险的直接或间接后果将造成建设项目工程造价的提高。引起经济风险的因素一般有以下四个方面：在报价单中，建议将一些花费大，风险大的分项工程按成本加酬金的方式结算。7、风险转移如果业主通过招投标的固定总价合同的方式将建设项目的大部分风险转嫁给承包商，那么承包商就可以通过固定总价等合同方式将一部分风险转嫁给分包商，而承包商和分包商就可以通过买保险的方式将一部风险转嫁给保险商，同时保险费也算在整个建设项目的造价之中。
  龚家跃2019-12-21 15:20:05
• 在建筑工程中，在整个过程中存在各种可能的风险，大体上讲有业主风险和承包商风险。业主风险包括：投资风险经济风险社会政治风险自然风险管理风险组织风险承包商风险包括：投标决策阶段信息失误风险物资管理风险成本管理风险业主履约能力风险分包或转包风险其他风险设计风险合同风险人员风险希望对你有所帮助，没问题请采纳。
  龚少红2019-12-21 13:39:13
• 物业管理服务风险防范案例分析一深圳某小区在小区公共区域的草坪范围内因为草坪存在一定程度起伏为方便业主来往物业管理单位A公司在草坪中间建了一条台阶小路并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法形成台阶。一业主B女士起诉称她在早晨通过台阶路去买菜时踩在以钢板制成的台阶时摔倒导致骨折入院治疗20天合计发生医药费、住院伙食补助、误工费、交通费等合计人民币六万余元。一、二审法院判决认定B女士主张其在走路时因为钢板制作的台阶太软导致其摔伤证据不足B女士向法庭提交了书面证人证言但证人未依法出庭质证不予认定。法院驳回原告诉讼请求。简要分析本案可以归类至小区公共环境风险。本案中B女士作为原告对自己人身损害发生的事实经过未能进行有效地举证导致承担了举证不能的、不利的法律后果即败诉。但本案中A公司应注意总结的经验和教训是在公共环境管理服务过程中应确保所从事的台阶建设设计、材料使用是否符合国家规范如果B女士能够依法、有效举证A公司将面临举讧困难的问题因为物业管理单位在小区公共环境小规模、局部的修建时往往由自己的工程人员自行完成也未进行有关部门的验收合格所以事件发生以后物业管理单位是难以有效举证的。同时目前也没有相关的鉴定机构能够接受上述问题如钢板的硬度是否可以用采制作台阶等的鉴定。依据《物业管理条例》的规定物业管理单位不负有在小区和大厦新建设施和工程的义务但如果物业管理单位自愿承担此项义务就必须严格按照施工建设的规范进行设计和施工并通过验收合格后投入使用否则当案例中类似事件发生时物业管理单位难以避免举证证明所建设的小工程是合格的、不存在隐患和不安全因素。物业管理服务风险防范案例分析二深圳某小区红线范围内小区围墙外原发展商建设了装饰性路灯路灯的灯罩是玻璃、球状通过底部的拖架和螺钉、垫片进行固定。一天大学生A从路灯下经过灯罩破碎坠落至A脸部受伤送医院治疗经过鉴定构成十级伤残。A起诉至法院请求赔偿医药费、伤残补助费、精神抚慰金等合计人民币30万元。经过法庭审理对事情发生的经过双方没有争议物业管理单位举证证明了己定期进行路灯的清洁、更换、检修并提供了相应的记录。经过法庭调解双方达成协议物业管理单位赔偿大学生A人民币5万元。简要分析在上述案例中物业管理单位依法需要承担举证责任证明自己对路灯的坠落没有责任或者是由受害人的故意行为造成的但这一点是十分困难的。考虑到这一问题物业管理单位与对方经过协商做出一定赔偿。案件结束后物业管理单位与小区业主委员会协商后将小区外、红线内的路灯全部拆除消除潜在的风险和隐患。物业管理服务风险防范案例分析三深圳某小区停车场由A物业管理单位经营车辆停放业务部分业主办理了停车月卡。一业主B称其停放在小区的本田小汽车被盗要求A物业管理单位该管理处出具证明以便向保险公司索赔。A物业管理单位的管理处主任在B业主已事先写好的书面证明上加盖了管理处的公章。不久B业主以车辆保管合同纠纷起诉至法院要求A物业管理单位赔偿人民币20万元。在法庭审理过程中B业主提交的证据有管理处的证明和车辆的证件、购买的票据B业主在证明中又加入了新的内容该车辆1月至7月的车辆保管费已全部交清。A公司的证据有该物业管理单位在所发放的停车凭证上注明的提供车位使用权、不承担车辆保管责任的说明同时A公司在停车场的显著位置已明确告知提供车位使用权的事项。最终二审法院判决认定双方之问属于车位使用关系非车辆保管关系驳回B业主的诉讼请求。简要分析从上述案例中物业管理单位应特别注意在对外提供证明时一定需要经过内部的审批程序任何工作人员不可以擅自对外出具任何证明文件因为都可能引起严重的法律后果和对公司不利的、无法挽回的结果。同时在出具证明时不能在对方已写好的文件上加盖公章因为对方可能在已盖章的文件上再添加对自己有利对盖章一方极其不利的内容。该案件是依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定认定双方之间的车位使用管理而非车辆保管关系如果根据从2004年1月1日起实施的《深圳可停车场规划建设和机动车停放管理条例》对车辆停放中双方的权利和义务进行了界定与《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定有所不同主要根据停车场经营单位是否有过错来判定是否承担赔偿责任因此物业管理单位在车辆停放管理中必须严格按照《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》履行管理义务和制定相应的管理程序。物业管理服务风险防范案例分析四A物业管理有限公司管理的某花园一套房产系1992年由发展商交付入伙该房产购买人系桂林B公司B公司一直至2001年6月才办理入伙手续。在办理入伙手续时A物业管理公司提出B公司应交纳1993年1月至2001年的物业管理费及相应的滞纳金合计23000元。B公司交纳了上述费用接收了房产并于2001年12月办理了房地产证。后B公司委托律师向法院提起诉讼请求判令退还上述已交纳的全部款项。B公司在庭审中提出的主要理由是该公司在2001年6月以前从未使用房产不应交纳上述费用A公司认为A公司从1993年开始提供物业管理服务不论B公司是否入伙、是否使用房产都应交纳上述款项。经过一、二审法院审胖法院认为2001年6月以前B公司既不是房产的所有权人也不是房产的实际使用人因此不是物业管理费的承担人A公司有权收取物业管理服务费但应向相关的对象收取。法院终审判决判令A公司退还己收取的全部款项并承担诉讼费用。简要分析上述争议属于管理费纠纷争议的焦点在于B公司是否是交纳物业管理费的法律义务主体B公司应从什么时间开始承担此项义务。物业管理费是因物业管理单位提供服务而产生的债权该法律关系中的法律主体是房产的所有权人和物业公司房产所有权人在取得所有之前可能会取得使用权。但房产所有权一定以国土部门的登记为准属于要式法律行为。B公司在入伙前因未办理房产证而未成为房产所有权人也未使用房产享受到A公司的服务依法不承担交纳管理费的义务。从2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》也明确规定了物业管理服务费交纳的义务主体是业主即所有权人。因此在实际操作中物业管理费的收取时间以办理房产证和通知入伙时间的二个时间中较早的一个时间开始。其他的计收时间都是缺乏依据的。物业管理服务风险防范案例分析五某花园系由A物业管理公司提供物业管理服务B是花园的一业主B认为A公司在物业管理服务中存在一定的问题对其管理服务不满意以此为由拒绝交纳物业管理费。A公司多次上门催收无效后采取了停止水电供应达30日的方式以实现收取管理费的目的。B起诉到法院要求A公司赔偿因侵权而给B造成的该房屋的经济损失。法院经审理认为A公司民事侵权行为成立应赔偿B的经济损失参照房屋的指导租金对B进行经济损失赔偿。简要分析在上述争议中涉及二个不同的法律关系一个是关于物业管理服务费的债权法律关系另一个是房屋所有权的民事侵权法律关系。物业管理公司提供服务有权收取物业管理服务费B不履行交纳管理费的义务构成违约但A公司以违法行为维护自己的合法权益构成了对B房屋所有权的侵犯所有权人有权使用房屋并获得相应的经济收益A公司利用从事管理的便利条件停止水电的供应直接导致了房屋无法使用造成经济损失。水电供应是房屋所有权人或使用人与供电公司、供水公司之间的合同关系A公司不是该合同关系的当事人A公司的行为侵犯了房屋所有权人、使用人和供水公司、供电公司的合法权益。即使物业管理单位受供水、供电公司的委托代理抄表物业公司也无权停止水电供应代理抄表仅仅是水电供应合同履行中的一个环节不意味着物业公司成为水电供厘的单位、成为水电供应合同关系的当事人因此物业管理单位必须明确法律关系的主体和权利义务的具体内容正确行使自己的合法权利。物业管理服务风险防范案例分析六某写字楼由A物业管理公司提供物业管理服务大厦同意提供中央空调冷却水接口至业主房屋内房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司因空调漏水导致隔壁房屋内进水业主c公司的部分设备和货物被损坏造成了一定的经济损失。事故发生后A公司首先配合业主进行事故现场处理减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因鉴定结论是因B公司在安装房屋内空调时螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况c公司向B公司提出赔偿A公司作为中问人进行调解最后签订了三方协议由A公司和B公司共同对C公司的损失进行赔偿后A公司认为自己不应承担责任而反悔c公司起诉至法院。因A公司已签订协议愿意承担赔偿责任依法应作出赔偿。简要分析当安全事故发生时首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据也是法院在诉讼中认定过错的根据。在上述纠纷中A公司的做法和处理措施是正确的但当B公司与C公司协商经济损失赔偿过程中未分清各方主体的法律地位A公司承担了不应承担的责任。B公司是空调设备的所有权人也是该设备的管理责任人对因设备造成的损失依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在B公司事实是清楚的过错也是明确的。因A公司对法律的模糊导致了不应有的损失。
  贾麒麟2019-12-21 13:21:45
• 监理公司的风险来自两大块：一是工程质量不合格，不能达到设计要求、合同要求，甚至造成重大质量安全事故；二是监理酬金因种种原因无法按合同收取。产生第一种情况的原因有很多，归根结底是人的因素，即五大建设主体的质量行为所导致。1.设计单位因为设计单位的失误造成的质量事故由设计单位承担主要责任。根据《建筑法》，监理有责任和义务检查设计文件。这就要求监理单位人员有丰富的经验和知识，对一些较浅的设计问题及时发现，并有必要以书面形式提出并寻求解决方案；对一些需要大量数据、计算才能核实发现的问题，无需承担责任。2.勘察单位因为勘察单位的质量行为不能满足要求，而使工程出现质量问题，由勘察单位承担主要责任。但监理人员在地基验槽、试桩有桩基的工程过程中，必须请勘察单位人员到场，请勘察单位表态。如有异议要提出并最好用书面形式明确。3.业主的行为一种是以政府投资行为为主的大型公建设施的业主，行为较规范，施工、监理通过招投标，质量要求较高，目标明确，社会监督和关注程度较高。一般施工企业的素质较好，人为造成质量事故的可能性较小。第二种业主是开发商，包括写字楼、住宅和营业房的开发商。他们常会出现资金不能完全到位、工期目标明确且紧张，质量目标一般的状况。第三种是集体企业，尽管改革开放、转换机制、股份制改造已经历了一些年头，但在企业总或多或少有着计划经济下的烙印，这部分业主一般要求工期目标紧、质量目标高。这三类业主对社会效益考虑的成分较多，一般来说，工程建设报建，审批等必要手续能相应完备，建设行为相对比较规范。第四种是个私业主。随着个私经济的发展，尤其是最近社会环境极力鼓励个私企业的大力发展。这类业主的工程也越来越多，而这类业主的行为往往最不规范。作为市场经济条件下追求经济效益无可厚非，他们的要求往往是造价极低、工程极紧，而且资金不一定到位。这类工程是最易出现问题的。由于该类业主常采用压级压价，在工程招投标前多有书面降价承诺，实际承包价格已与成本十分接近。而承包商又必须追求其所即定的利润，因此，采用较低价格的建筑材料，使用廉价民工劳力，甚至降低施工质量标准。尽可能地减少技术成本、经济成本的投入，是该类承包商的常用办法，从而给工程实体质量带来相当的风险，而这类风险的主因在于业主。4.施工单位在新的竣工验收备案制度下，施工单位成为验收组成员之一，他们往往会超出验评标准范围，对自己的工程作出好的评定。还有一些类似于游击队的小型建筑企业、个体包工头，他们可能利用其方方面面的关系，干扰验收。5.监理员针对以上分析的业主的质量行为，监理人员在经营活动和生产活动中要作出相应的应对。首先在承揽业务时，应尽量避免承接一些行为不规范的业主的工程，而将大型公共建筑、基础设施或大型工程作为业务承接的重点。其次在合同订立时要严密，不要模棱两可，尤其是业主委托和授权的范围要清晰，监理的权利和义务要清楚。接下来，就是监理现场管理工作的质量行为。这一点是整个监理工作的基础，也是对监理合同的贯彻和落实。首先，必须在领导意识和组织落实上予以明确。监理单位对承接的每一项工程都要予以重视，不能因为恶意竞争而降低监理收费、进而拼凑人员去应付监理工作。在质量监控的基础上，还要帮助承包商解决工程中出现的问题，同时运用技术、经济、合同和法律的手段帮助业主提高投资效益。其次，现场管理要落在实处。许多监理人员是施工单位出身，但切不能将施工单位的一些陋习带进监理工作。如：把施工组织设计当作"花瓶"束之高阁；技术资料与施工进展动态不同步；项目监理班子滥竽充数等。酬金的收取和最终收取时间要有明确约定，对业主不委托工程决算审计的工程，酬金的最终支付时间不应定在审计完成后，否则，只要业主不完成审计，酬金便无权收取。除了一些合同订立应注意的问题外，在酬金的收取方面，现场监理人员要清楚监理合同的条款。一方面要按照合同所授予的权力、规定的义务和工作范围积极开展工作，同时，按照合理的企业行为，按合同的要求去收取酬金。在收取酬金时，要有书面说明文字；如果收取酬金较为困难，需双方协商，应判断业主的行为，并引起重视。如果一些业主故意拖延，那就要运用合同、法律等手段向业主提出要求。在运用法律手段时，要求监理的现场工作质量行为能够达到合同的要求，能够拿出资料来证明监理工作的质量。这一点有很大难度，但市场经济下依法治国，以合同为依据是不容置疑的。总的说来，监理单位规避和化解风险要做到以下几点：一是承揽业务尽量避免一些质量行为极不规范的业主；二是在订立合同时要条文清楚，权利义务明确，违约责任明确，时间界限不能模棱两可；三是在现场管理中要仔细、清晰、有条理、有计划、有措施、有重点，并多以数据说话，多以文字记录和往来；四是在收取酬金时，要规范、严格按照合同，同时要正确运用法律等手段维护自己的利益。
  赖鸿春2019-12-21 13:09:06